デフォルトが大量発生らしいです
某金融機関に勤めている友人からのプチ情報ですが、最近デフォルトがものすごく多いそうです。
その金融機関はワンルームを中心にフルローンを出していたのですが、あまりにもデフォルトが多すぎて融資を絞らざるを得ないようです。
融資をする場合にも頭金を多目に入れて、かつ資産や属性が良い場合のみだそうです。
融資が閉まって残念に思うかもしれませんが、これが金融機関の本来の姿勢だと思います。
私のメインバンクである城南信用金庫には「貸すも親切貸さぬも親切」という言葉があります。
貸して人生を狂わせてしまうくらいなら、貸さない方がその人のためだと。
立派な金融機関だと思います。
私も様々な不動産投資家のコンサルをしていますが、本来やってはいけない方が不動産投資をやってしまい苦しんでいるケースがとても多いです。
特に地方の築古大型物件は多額のランニングコストがかかるので、数千万円の現金を保有している方しか本来は買ってはいけないのです。
それを手元の資金が数百万円しかないのにフルローンで買ってしまい修繕費に愕然とする人、もしくはこれから直面する予備軍が多数いるのです。
目安として現時点で返済比率が60%を超えている人は危険水準です。
70%超は何らかの手を打った方が良いです。
いつも暗い話で申し訳ないのですが、なるべく早く気が付いて対策をして下さい。
県央プロジェクト3
県央プロジェクト対象物件のイメージです。
この中には私が購入した物件も含まれています。
ご覧のとおり築古で、なかなか手が出しにくいでしょうが、こういう物件をみて金の匂いを感じられるようになってください。
県央プロジェクト２
前回の続きです。
このような県央プロジェクトですが、融資はノンバンクを想定しています。
築古アパートになりますので、なかなか融資がつきにくいのが難点です。
物件は１０００～４０００万円くらいで、築年数は３０年前後、木造、駅から遠い物件も賃貸ニーズがあれば可とします（私が自分自身でこのような物件を購入済みです）
利回りは７～１０％ですが、利回りは重視しません。
その土地が持つポテンシャルを重視し、出口戦略を重視します。
駅から遠くて、築古なのでいつも満室で経営できるわけではありません。
稼働率は７０％位と考えて下さい。
でも、５年１０年後に手のひらに残るお金を考えると、絶対的に自信があります。
またリフォーム、火災保険の申請、トラブルなども大工の高橋さんに協力を頂けることになっています。
更に、高橋さんのお子さんが何と解体業をされていて、更地にする時には、そちらに友人価格でやって頂くことが可能です。
サラリーマン大家をやっていると、地元でたくさんアパートを保有している地主がうらやましくて仕方ない時があるかと思いますが、うらやましがっていても仕方ありません。じゃあ、どうすれば自分がそのポジションになれるのか解を考えた方が合理的です。
でも１つだけ問題があります。
それは、我々が提案する県央物件の良さが初心者にはなかなか理解して頂けないことです。
東京の投資家は座間とか海老名とかへそもそも行ったことがないことも多いでしょうし、そんなエリアなら利回り１０％を超えないと意味がないと思われる方が多いのです。
逆に言えば、そのようにイメージされているエリアだからこそおいしい物件が転がっているのです、このエリアは私たちの庭みたいな場所で競争相手も少なくブルーオーシャンです。
ですから、１つのハードルとして物件の良さが分かって頂けないところは重々承知です。
乱暴な言い方になるかもしれませんが、これに参入したいと考える方は我々のことを知って頂き、実力を理解して頂きたいです。
そしてそれを認めて下さったあかつきには、我々がお勧めする物件を「騙されたと思って、思い切って買って下さい」
こんな言い方をすると、まるで悪徳不動産屋の手口のようで嫌なのですが、でもこの話に限って言えばそうお話しするしかないのが真実です。
繰り返しになりますが、１０年後に手のひらに残るお金はどの業者よりも多くなる自信が我々にはあります。
県央プロジェクト１
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昨日のブログを読んでSさんから、私も千倉に行ってきます！というメールが来ました。
野外ならコロナウィルスも心配ないですし、とてもおすすめですよ。
さて、本日は私がずーっと温めていた計画をお話しします。
神奈川県央プロジェクトです。
県央地域というのは、座間・大和・海老名・厚木・綾瀬・相模原を指しますが、これに藤沢・茅ケ崎・平塚・横浜川崎の一部・横須賀を加えたエリアです。
このエリアにLiveFreeメンバーを中心として築古土地値アパートに投資を行います。
なぜこのエリア？
というところは、東京２３区よりも利回りが良く、そして安い。
でも賃貸ニーズもしっかりあるところを買えば運営もしやすいからです。
そして最も大きい理由は、このブログによく出てくる、仲良くしてもらっている不動産屋のKさんIさんが得意とするエリアだからです。
お二人は長年このエリアの市場をウオッチしているので、安い高いの判断が正確で高値掴みする危険がありません。逆に安い物件が出てきたら躊躇なく拾いにいけます。
また、賃貸管理もこちらにお任せすれば安心ですし、出口まで面倒をみてもらえます。
購入から管理、更地にして売却まで全て面倒をみてもらえるメリットは絶大です。
また、このエリアに私たちの仲間が集中して投資することで様々なメリットがあります。
まずはこのエリアの物件を継続して我々が購入することで、良い物件情報が入ってきやすくなります。私は既にこのエリアで５棟購入していまして、数社とのパイプができつつあります。これを更に継続すれば、このエリアの収益物件ならあいつらに声をかけようという流れができます。
また、仲間同士で物件を集中させることで融通がきくようになります。
例えば、Aさんが６年保有したので、住民に出てもらって更地にして売却しようという時に、その住民は空室の多い近所のBさんの物件に引っ越ししてもらおう。とか、安値で放置されている近くの全空物件があるから、そいつをCさんに購入してもらって満室になったら短期譲渡になるけど売ってキャピタルゲインを出してもらおう。
とこんなことができるようになるわけです。
更に、新規アパートが参入してきたら仲間同士でダンピングを行い、一時的にライバルが太刀打ちできないような安値に家賃を設定してやっつけて、撤退したところを安値で買いたたくなんて責めの経営もできるようになります。
長くなったので、次回に続きます。
千倉へ行ってきました
昨日は家族と千葉県千倉町へ花摘みに行ってきました。
最近は仕事が立て込んでいて、忙しく動き回っていました。そのせいか、疲れも溜まっていたのですが千倉の海を眺めていたら、そういったものがスーッと抜けていくのが分かりました。
海沿いに公園がありまして、ここは私の好きな場所なんですが子供たちとブランコをしたり、砂浜で遊んだりしました。
不動産をやっていると、何だか良い場所悪い場所というのが感覚的に分かるようになるのですが、ここはとても良い場所です。
ここに来るといろいろな仕事がうまくいくような気がしています。
千倉の花摘みはけっこう有名なのですが、おばあちゃんが一生懸命育てた花畑で花を摘むことができます。
何年も通っているのでおばあちゃんとも友達です。
そんなおばあちゃんが一生懸命育てた花を自宅で飾ると、これまた良い運気が部屋に満ちてくる気がします。
あまり神様とか信じる方ではないのですが、不動産というか自分で商売をすると、全部結果が自分にかえってくるので、運気とか神様とか、そういったものはあるのかなと思うようになりました。
人を騙して自分が儲ける人が多いのが不動産業界ですが、そんなことをしていたら絶対にしっぺ返しが来ると思うのです。
私は自分のためにも人に喜ばれることをして、良い事がかえってくるようにと思っています。
自分のためにというのが、そもそも身勝手なのですが（笑）。
そんな千倉の花摘みですが、ここへぜひ奥さんや家族を連れて行って下さい。
奥さんが驚くほど喜びます。
これは男には理解できないのですが、本当に女性は花が好きなんですね。
場所はここになります。
https://maruchiba.jp/sys/data/index/page/id/17199
2020年2棟目の契約です
本日、横浜市戸塚区アパートの契約をしてきました。
年初におススメ物件として会員さんには紹介させて頂きましたが、手が上がらなかったので私が購入しました。
これは私の師匠が大推薦の物件です。
高揚感溢れるLINEが来たので、これはすごい物件なんだなとピンと来ました。
私としてはマイソクみただけでは恥ずかしながら、その良さが分かりませんでした。
ただプロ中のプロがそこまで興奮するのだから、すごい物件なんだろうとLINEが来た30分後には車に飛び乗って現場へ急行しました。
物件に着くと理由が分かりました。
ものすごく富士山が綺麗に見えるのです。
このエリアは富士山がよく見えるかどうかで、土地の相場が300万円違うのです。
こんな情報は一般の方は知らないでしょう。もちろん私も知りませんでした。
しばらくアパートとして運営し、空室になったら解体して戸建を建設し売却する予定です。
富士山が見えるように二階をリビングに設計すれば、日当たりも眺望も素晴らしい家が出来上がります。
これを購入してくれたご家族と私達で写真を撮ってホームページに掲載したいね。なんて話をしていたらいつのまにか3時間もドトールにいました。
不動産の話をしているとあっという間に時間が過ぎますね(^_^;)
今年も良い物件があればLINE @に紹介します。手が上がらなければ今回のように自分で買うかもしれません。
自分で買っても良いくらいの物件をこれからも紹介していきたいと思います。
融資情報
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本日は不動産業者の方と情報交換しました。
２名別々な業者の方とお会いしたのですが、やはり融資が厳しくなっていると。
まずO銀行は出るにはでるけど、属性がかなり良くないと出ないそうです。
そして借り入れが少ないことも必要で、年収の１０～１３倍までと言われているそうですね。
Sｚ銀行は縮小で、あまりやる気が感じられない。最近は実行まで行ったケースがない。
信用金庫も新規の方や、規模の小さい投資家には門を閉ざしているようですね。
信用金庫で融資を引けるのは、かなりの実力と財力がある方に限られているようです。
で、今でも出しているのは結局〇＆Fです。
物件によっては９０％融資までいけるそうですし、金額も１億位までは可能性があります。
今はここしか引けないケースが多いので、かなり先方も強気になっているようですが、依然引くことができているそうです。
あと、私の知人がノンバンクSにいますが、ここが今期の目標貸付高に達していなくて焦っています。区分なら出すという話が来ていますが、
「だったら絶対額の大きい一棟にも出しなよ」ということで、東京の責任者に話をつけてもらっています。もしもまとまれば、結構良心的な金利で引けることになると思いますので会員さんには紹介していきたいと思います。
ただ、プラチナカードを作成するのがバーターになるかもしれません。
これから年度末に向けて、銀行の方針が変わるなんてこともありますから情報感度を上げておき、良い情報にはすぐに反応できるようにしておきたいものです。
