今年５つ目の物件を購入しました
年初に今年は５つの物件を購入したいと書きましたが、達成できました。
私はサラリーマン時代に大阪へ飛ばされて４年くらい社宅に住んでいたのですが、その近くに
・再建築不可
・連棟
・築古
という三重苦の物件を購入しました(笑)
利回りは２２％位あったのですがとにかく古くて（S３３年築）何年もつか不安でした。
不安でしたが利回り２２％あったので、空室が出ても５年で回収できると計算して購入に踏み込みました。
ノンバンクで５０％融資。
自己資金５０％と融資５０％で購入しました。
私もこんなに古い物件を購入するのは初めてで、イチかバチかの賭けでした。
でも私は幸運にもその賭けに勝つことができました。
この物件は購入後６年経ちますが、入居率はほぼ１００％で、毎月潤沢なキャッシュを生み出してくれます。
大阪北部地震、大型台風でも倒壊することなく持ちこたえてくれました。（大阪で大きな災害が起きるとマジで生きた心地がしません(´;ω;｀)）
この物件が生み出してくれるキャッシュのおかげで、サラリーマンをやめることが現実的な選択肢の１つになりました。
そんな連棟のアパートなのですが、今回購入したのは、その連棟の反対側です。
このアパートに関しては入居者が付くということは、誰よりも間近で体感していますので、価格さえ合えば購入します。
そしてその価格は、利回り３０％相当でした。
利回り３０％というと、かなり高いと思われますが、確かに安い買い物ができたと思います。
連棟式のアパートも戸建ても、その権利関係の複雑さから一般的には手出しする人が少なく、かなり安く売られています。
ですので、ますは片方を取得して、ゆっくりともう片方が売りに出るのを待てば、権利調整が完了し、かなりの高値で売却できるのです。
これは２棟まとめることで、所得費用の約１．８倍で売却することができました。
まとめることができるか否かは運にもよりますが、もう片方が高齢者だったりすると、思いのほか短期間に取得できます。
ですので、連棟式で安い物件が出てきたら現地調査して、もう片方の家を訪問して、高齢者が所有者ならばかなり可能性があると思います。
ちょっと話はずれましたが、今回購入したアパートはしばらく運営したいと思います。
駅からは徒歩５分の立地ですので、ゆくゆくは周囲の土地も購入して再建築できる土地に権利調整したいです。
現在は築６２年ですので、ご老体ですが、あと３０年位は使えそうです。
再建築不可は出口が難しいですが、利回りが高ければ、自己資金の回収が早まりますので、家賃で回収という出口戦略も良いのかなと個人的には思っています。
ただリスクももちろんあります。
再建築不可の物件には某ノンバンクしか融資を出さないのですが、ここがもしも手を引いてしまうと、他に買う人がいなくなりますので、物件は暴落するでしょうね。
ですので、再建築不可で利回り１０％以下の物件を購入する方は、将来融資が全くつかなくなり、価格も下がるということを十分に考慮して購入して頂きたいと思います。
