ゲームのルールが変わっている

サーフィンをやっている方は分かると思いますが、日によって、時間によって、波の立つ場所が変わります。

朝は沖でサーフィンに適した波が立っていると思えば、昼は岸に近いところで波が立っていたりします。

その状況にうまく対応できた者が良い波に乗ることができるのです。

不動産投資も全く同じだと思いませんか！

２０１０年までは三井住友銀行などでオーバーローンを引くことができました。融資が引けるだけ、買うだけ買えば勝てるような時代でした。

そして２０１１年以降はスルガ銀行が台頭してきました。金利は高いですが、金利交渉に応じてくれるケースが多く、また物件も今に比べればまともでした（横浜でRC築２０年利回り１０％）なんて物件がありました。ここでも良い物件をきちんと買うことができた人は今でも勝ち組でしょう。

そしてだんだんスルガがおかしくなってきました。

とんでもない田舎で利回り９％とか、そんなありえない物件が出てきて、これは危ないぞと思いました。ここで買ってしまった人は現在大変な状況かと思います。

ここではスルガを諦め、地方銀行・信用金庫にシフトした人はそこそこ良い物件を良い条件で購入できたのではないでしょうか。

そして現在は戸建ブームです。戸建も一昔前では考えられないような金額になっています。またDIYもブームですが、私の知り合いでDIYでボロ戸建をやった方は、「もうやりたくない」と言ってました。所詮素人仕事になりますし、本業サラリーマンの時間給を考えたら当然の結果でしょう。

じゃあ今は何が良いのか？

これは私の主観になりますが、私がおもしろいと考えているのは

１．宅建業免許を取得しての物件購入

　　サラリーマン大家さんのほとんどは新規融資が引けなくなっています。これは銀行側としても不動産運営スキルが乏しい方にお金を貸すのを嫌がっているのです。私も業者になってからは様々な銀行が融資に前向きになってくれていることを感じますし、時には銀行からお金を借りて欲しいと言ってきます。

２．田舎でのアパート投資

　　基本的に田舎での不動産投資には反対ですが、いろいろ日本中を回っていると、なぜかは分からないが異常に相場が強いエリアが存在します。

　　その場所では築古アパートでも敷金礼金が取れ、もちろんADなんかも不要です。

　　物件の需給というか、新規供給が全くないのに人口の移動もほとんどない郊外というよりかは田舎に該当する地域があったりします。

　　私が知っているのは男鹿半島あたり(笑)　このあたりに以上に賃貸需要が強い地域があります。あと長野にも。

　　このような地域を旅行がてら探すのも面白いのではないでしょうか。

３．区分

　　と言っても新築ワンルームではありませんよ。

　　例えば東京近郊の分譲マンションがオーナーチェンジで売っていたり、まあまあ安く購入できる場合があります。それを当社が提携しているローンで購入すると３０００万円の物件で８０％融資、CFが月に４万円ほど出たりします。

　そして面白いのが出口です。もともと実需の方が買うので出口で値下がりしません。実需は利回りなどは関係なく、自分が住みたいと思えば高くても買ってくれます。もちろんそのような物件を選ぶということが大前提になります。

まだまだ他にもたくさんありますが、私も確証できないものばかりですので取り上げることができません。みなさんもちょっと先の未来を考えながら、まだまだメジャーになっていない投資を探してみましょう。