節税目的の不動産投資について
節税目的の不動産購入についてまとめてみました
１．この章を理解するために必要な知識
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所得税の速算表
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課税される所得金額
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税率
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控除額
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1000円から194万9000円まで
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5%
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0円
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195万円から329万9000円まで
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10%
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9万7500円
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330万円から694万9000円まで
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20%
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42万7500円
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695万円から899万9000円まで
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23%
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63万6000円
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900万円から1799万9000円まで
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33%
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153万6000円
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1800万円から3999万9000円まで
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40%
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279万6000円
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4000万円以上
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45%
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479万6000円
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（２）原価償却
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減価償却とは、資産は時間が経つにつれて、価値が減っていくという考え方。
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減価償却費とは、資産価値の目減り分を、資産の価値から差し引く価格。
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時間が経っても価値が減らないものには適用されない。
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木造22年だが、耐用年数を超えたものは４年で償却可能
（３）不動産の譲渡益課税
不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なります。
■短期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合→約４０％
■長期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合→約２０％
３．実例
神奈川県内のアパートを3,000万円で購入し、6年後に2,700万円で売却した場合。
【前提条件】
土地1,500万円 建物1,500万円
自己資金600万円 ローン金利3.9％30年 元利均等返済
【毎月家賃収入】250,000円
【ローン返済】113,200円
【毎月CF】136,800円
【年間CF】1,641,600円
【６年間CF】9,849,600円
【６年間手残り】9,849,600円ー1,800,000円＝8,049,600円
【売却時】27,000,000円ー21,000,000円＝6,000,000円
【売却時税金】27,000,000円ー15,000,000＝12,000,000円の20％が課税されるため約240万円
【プロジェクト収支】記入してみてください。
家賃手残り（ ）万円＋節税分（ ）万円＋売却時手残り（ ）万円ー売却時税金（ ）万円＝（ ）万円
