不動産投資と節税を考える
ここを押して頂けるとうれしいです
新築ワンルームマンションの売り文句として「節税」がありますが、このブログを読んでいる方はご存じの通り、ワンルームマンションを買っても節税にはなりません。
正確に表現すると、１年目は節税になりますが、２年目以降は節税になりません。
もっと正確に言うと、数年たって、空室が出てリフォームしたり、空室期間のローンを自己資金で賄うなどすると、節税になるかもしれませんが、それ以上にキャッシュアウトしていますので、まったく意味がありません。
本日は本当に節税になる不動産投資について触れたいと思います。
日本の所得税は所得が4,000万円を超えてくると、税率が約45％になります。
この年収を超えてくると、さすがに税金をそのまま払うと、折角稼いでもあまり残らないことになります。
そこで、脱税はダメですが、不動産投資で節税を正しくする方法があります。
※正しくというのは法律を守りながら節税し、かつ本人の手残りを最大化するという意味です。
その方法とは、築古木造を個人で購入し、５年後に売却するのです。
例えば、
4,000万円の築30年 内訳として、土地1,000万円 建物3,000万円
利回り10％の物件があったとします。
この場合、法定耐用年数を超えていますので、4年で償却できます。
つまり、3,000÷4=750万円を減価償却費として、損金計上できるのです。
税率が45％とすると、この物件によって1,350万円が流出することを防げるのです。
でも、減価償却をガンガンすると、簿価が低くなりますので、売る時に利益がドカンと発生します。
もしも、この物件が5年後に3,800万円で売れたとすると、
3,800万円ー1,000万円＝2,800万円が利益となってしまい、課税されてしまいます。
しかし、保有期間が5年超になると税率が20％に低減されますので
2,800×20％＝560万円
つまりトータルの節税額が
1,350万円ー560万円＝790万円 可能になるのです。
これは所得税と個人不動産長期譲渡の差額を利用した節税方法です。
そして、これを毎年繰り返すのです。
つまり、年に１棟ずつ、このような物件を購入して、5年後は毎年売却をし、また購入をするのです。
このスキームで大事なのは、5年後の売却額を適正に見極めたうえで取引ができるかです。せっかく節税しても、売却時に損が出たら意味がありません。
また、上記の計算に関しては、分かりやすくするために、かなり端折って書きましたが、細かい部分に関しては税法をそこそこ理解する必要がありますので、ご注意下さい。
金持ちは築古物件が好き。とよく言われますが、上記のような取引をしているからなんですね。
