RCはなぜ維持費がかかるのか
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私はアパートやらマンションやらを１５棟ほど、保有しているのですが、RC、鉄骨、木造とほど全ての構造を保有しています。
RCを欲しいという方は多いのですが、実は結構維持費がかかります。
保有していないとなかなかイメージが湧かないかと思いますので、まとめてみます。
１．固都税が高い
RCは耐用年数が長く、もともとの課税標準も高めのことが多いので、中古で購入したとしても、税金が高くなってしまいます。
この部分、購入する時は説明されないと思います。
なぜなら、仲介会社の社員は不動産の営業マンであっても投資家ではないからです。
同じ規模のアパートでも、木造は年間の税金が２０万円位なのに、RCは８０万円ほどかかることもあります。
２．高い設備が多い
RCは比較的大きな規模のことが多いので、いろんな高い設備が多いです。
例えばエレベーターは点検費用だけでも月々数万円かかりますし、設備交換すると1,000万円は軽くオーバーします。
また、給水ポンプや、地下があれば排水ポンプなどとにかくお金のかかる設備が多いですね。
３．修理費用が高い
木造は3階までですが、RCはたいてい3階以上のことが多く、場合によっては8階なんていう物件を個人でお持ちの方もいらっしゃいます。
そうなると、修繕の時に必要となる足場がかなり高額になります。
それでRCの大規模修繕は目玉が飛び出るくらいの金額になってしまうのです。
他にもいろいろありますが、RCは購入してからが大変です。
購入時に大規模修繕がされていなければ１０年以内に間違いなく大規模修繕が必要になりますので、それを資金計画に入れた上で購入をしないと、大変なことになります。
利回りで購入した人は失敗します
私は専業の不動産投資家として、今も物件を探していますが、探すときは利回りを見ません。
見ないと言ってはうそになるかもしれませんが、参考程度にしか思っていません。
なぜかというと、不動産の価格は「土地＋建物」だからです。
土地と建物でしっかり価値があるものを選び、それで利回りが高ければラッキーぐらいの感覚です。
ここではっきり言いますが、悪徳業者は
「土地＋建物」の金額で購入して、「利回り」で素人投資家に買わせます。
しかもその利回りも、「レントロール改ざん」「サブリース」で改ざんされていることも多いです。
ですから、ものすごい化粧をされていて、それを素人投資家に高値で買わせているわけです。
もちろん、私もはじめは利回りで購入していました。
ただ私がはじめた２０１１年頃はそれほど悪質な業者も少なく、収益還元法の価格と積算価格でそれほどの差がなかったのです。
それで救われたようなものですが、買い進めていくうちに「利回りで購入してはいけないな」ということが、感覚として分かってきたのです。
２０１４年以降にスルガ銀行で購入されている方はの９０％は、かなりの高値で物件を買わされている可能性が高いです。
もしもこのままの状態で保有を続けるとどうなるかというのを考えてみました。
まずサブリースを組んでいる方は、近いうちにサブリース契約を解除されることになります。
仲介会社は高値で買わせた利益でサブリース代を払っていますから、売買が低調になっている状況では、自転車操業状態でそのうちに倒れるでしょう。（もちろん経営者はがっぽり貯めこんでとんずらです）
そうなると、自分で管理会社を探すことになります。
そして、経営のかじ取りをしなくてはいけなくなりますが、おそらく退去のたびに結構な額のリフォーム代がかかるでしょう。
月々のCFもこのリフォーム代で飛んでしまいます。
次第に本業の給与収入から補填するという、本末転倒の状態に陥るでしょう。
この時点で気が付けば、まだ何とかなります。
金利引き下げ、元本カット、任意売却、仲介会社への損害賠償を行い、自身の負担を減らす必要があります。
このまま何もしないとどうなるか？
おそらく年で１００万円位を本業の修理から補填する状態が続くのですが、ある日に管理会社から電話が入ります。
「〇〇号室の入居者から、天井から水漏れが発生しているとの連絡がありました。こちらで業者を手配してもよろしいでしょうか」
あなたは、嫌な予感を抱えながらも、「はい。お願いします」と返答するのがやっとでしょう。
そうして１週間後
「現場を確認した結果、雨漏りの原因は屋上防水切れと外壁塗装の劣化だと判明しました。足場を組んで工事することになりますので、見積もりは２５００万円です」
このような返事がくるのです。
ここでやばいと思ってももう遅いです。
修理をしなければ、住民はみんな退去してしまうでしょう。
それでローンを払えなくなり、返済が滞ると、期限の利益を喪失し、競売にかけられます。
競売ですとかなりの安値で取引されますので、あなたには数千万円の借金が残ります。
その後の人生は、保有していもいない不動産の残債処理のために働くことになるのです。
また、今回は手持ちの資金があったので何とか２５００万円を払うことができたとします。
でも大規模修繕は１０～１５年ごとに必ず必要になります。
この費用は運営ではとても捻出できないでしょうから、やはり本業から補填することになります。
もうお解りでしょうが、このような物件を持ち続けてはいけないのです。
はっきり言うと「買ってはいけない物件を買ってしまったのです」
どうすれば良いかは「私たちと一緒に考えましょう」としか言えません。
こうすれば救われるという決定的な方法はありませんし、うまくいく保証もありません。
みんなで集まって、情報を共有し、時には集団で行動して、一人一人がそしてみんながどうすれば救われるかを考えあうしかないのです。
スルガで物件を購入できたということは、皆さんは世間的にはエリートサラリーマンだと思います。
そのエリートサラリーマンが何十人も集まれば、必ず何とかなる。楽観的かもしれませんが、私はそう考えています。
もちろん、石澤も協力しますし、私の師匠でスルガとは過去に何度も訴訟等でやりあってきた方もいらっしゃいます。
そして顧問弁護士もいます。
このような話を１１月３日にセミナーでしようと思っています。LiveFreeで一生懸命取り組んでいる方の報告もありますので、どうか参考にして頂ければと思います。
まだ数席空きがありますので、ご希望の方はお早めにLINE＠にご連絡下さい。
今年4棟目の物件を購入しました
本日、物件の決済を行ってきました。
神奈川県某所にある木造の築古アパートです。
この物件を選んだ理由は
○利回りが14%あること
神奈川県相模川よりも東京寄りでこの利回りはなかなかありません。
○土地値が高い
この物件を取り壊して土地で売れば、今回購入した金額でほぼ売れます
○信頼できる管理会社に任せることができる
ここはかなり大きな理由です。
管理会社を管理費で選ぶ方も多いですが、それは大きな間違いです。
良い管理会社は入居付やリフォームをしっかりやるのはもちろんのこと、その物件のバリューアップや出口に関してもしっかり面倒をみてくれます。
管理費5%を払ってでも、しっかりした管理会社に任せるべきです。
実は今回の物件は融資が付かない物件です。
もしもこの物件に融資が付けば、利回りは10%前後になるでしょう。
頑張って現金で購入すれば、これを担保物件として利用することもできます。
今年は4棟買えましたが、年内もう1棟買いたいなと思っています。
不動産投資 ほとんどの人が失敗する理由
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投資コミュニティをはじめてから、多くの方とお会いしています。
既に物件を所有の方には物件概要を教えてもらうこともあるのですが、９５％くらいの確率で「これは大変な物件だ」と感じます。
また３０％くらいの確率で将来的に破綻する可能性が高い。
そんな状況です。
中にはうすうす分かっている方もいるのですが、大部分の方はそのことに気が付いておらず、敢えて指摘しても気分を害されるだけですので、言わないことが多いです。
一番多いのが市場価格よりも遥かに高い金額で購入しているケースです。
サンタメ業者×スルガ銀行
ですと、ほとんどの場合が将来破綻の危険があると考えて下さい。
そしてタイトルにある「失敗する理由」ですが、これは簡単です。
「付き合ってはいけない人間、業者と付き合ってしまった」からです。
私の師匠は「並び」といいますが、どんな面々が揃うかです。
当然ながら「並びが悪い」ところとは付き合ってはいけません。
また悪徳業者以外でも悪徳コミュニティはもっと性質が悪いです。
なかば洗脳されていますので、何を言っても無駄なことが多く、歯がゆい思いをします。
早く気が付いて対策を取れば、将来が楽になります。
でも問題を先送りしてしまうと、将来の自分に負債を残すことになってしまいます。
今は辛いかもしれませんが、仲間も頼もしいプロもいますので、逃げずに取り組みませんか？
シェアハウスで火事がありました
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今日は外出の予定もないので、自宅で事務処理でもしようと机に向かっていたところ、携帯に着信が入りました。
大家を長くやっていると、電話に出る前から良くない電話は何となく分かってきます。
今回の電話も良くない（それもかなり悪い部類）予感がしました。
電話にでると、「火事、火事」と言ってます。
たぶん、火を出したのでしょう。
ここはかなりの木造ですので、火事になったらひとたまりもありません。
が、そんなことは覚悟の上で購入・運営しています。
とりあえず状況を聞くと、本人に大したけがはないし、火事も壁が燃えた程度でした。
肝心の出火原因を聞いたところ、どうも歯切れが悪い。
「神様にお祈りしていたら火が出た」
こんな超常現象的なことを説明してきます。
これはピンときました。
こいつはうそを言っている、もしくは、何か隠しているなと。
しかも、これから学校に行こうとしています。
これでは示しがつかないし、懲りずにもっと大きな火事を出しかねないので、騒ぎを大きくして懲らしめてやることにしました。
そう国家権力の召喚です。
消防署に電話して、既に鎮火しているが念のため現場に行ってほしいと通報しました。
本人にはすぐに消防が来るから、その場にいろと指示します。
そして私も家を出ました。
道が結構混んでいたので、到着まで１時間ほどかかりましたが、現場に着くと、やはり大騒ぎになっていました。
消防と警察が２０人位はいたでしょうか。
ボヤとは言え、火事を出すというのは大変なことなのです。
さっそく、本人の部屋に行くと、さすがにしょんぼりしていました。
そして出火原因も正直に話したそうです。
スリランカ人の部屋なのですが、彼らは宗教上、朝にろうそくをつけてお祈りをするそうです。
でも、ろうそくをあろうことか、プラスティックの衣装ケースの上でつけ、しかもつけたままコンビニに行ったそうです。
ろうそくが何かの拍子に傾いてしまい、そのまま衣装ケースが燃え、壁に燃え移ったようです。
現場の写真がこちらです。
焼失面積はそこまでありませんが、焦げたにおいが建物全体に拡がっています。
また、すすが天井に達しています。
この場合ですと、出火した部屋のクロスは全部張り替えないとにおいが取れません。
また、廊下や各部屋にもにおいがついてしまいましたから、消臭作業が必要になります。
今回は火災保険に入っていたので、保険で直せそうですが、本人にお灸をすえるために修理費用は５０万円くらいかかってしまうかも。。。
と脅かしておきました。
さすがに青い顔していましたｗ
シェアハウスはいろんな人種が集まりますし、生活時間もまちまちです。
普通よりも火災の危険が高いので、今後の課題としては火災報知器の増設や消火器の入れ替えなどをしていこうと思います。
やはり火事は怖いです。
皆さんもご安全に。
10月29日（火）にサンワードでセミナーをします
あと５日後になりますが、サンワード貿易主催のセミナーに登壇することになりました。
ぶっちゃけですが、平日なので参加者は少なめだと思います。
でも、それを逆手にとって、今回はセミナーもやるのですが、皆さんからの悩みや相談を個別に受けようとも思っています。
少数参加のセミナーだからできることです。
もちろん、特に相談や悩みがない方でも結構ですし、今までブログを読んで頂いている方でお会いしたこともない方もぜひお越し下さい。
なお、内容としては初心者的な内容になりますが、参加者の状況を見ながらそのあたりは変えていこうと考えています。
通常参加費は３０００円ですが、サンワード貿易のセミナーに初参加の方は無料となっています。
お申込はこちらからお願いします。
https://www.sunward-t.co.jp/
売って逃げる
2014年以降にスルガ銀行で物件を購入された方のほとんどが、大幅な債務超過に陥っています。
本人は気がついていたり、気がついていなかったり、または気がついていないフリをしたりと様々です。
もしも気がつかないフリをし続けたらどうなるか。おそらく、経営が厳しくなり損失を給与収入から補填するようになるでしょう。ただ、それも長くはもたないでしょうから、いずれは返済が滞り、期限の利益を喪失して物件は競売にかけられます。残った残債はサービサーとの交渉になりますが引き続き給与から返済することになります。残債の額があまりにも大きければ自己破産を視野に入れたほうが良い場合もあります。
私は４２歳ですが、もしも１０年後の５２歳でこれを行うのは子供も多感な時期ですし、家族への負担も大きいですから、かなりきついと思います。
では、もしも気がついていて、かつ行動に移すことができた場合はどうでしょうか？
この場合は、金利交渉なり元本カットに向けて動くことができますから、瞬間的な運営は楽になります。
でも、将来的に大変になるのは間違いないですから、対症療法として金利交渉を行ったり、場合によっては仲介会社に損害賠償請求を行ったとしても根本的な解決にはなりません。
当たり前ですが一番良いのは物件を売ってしまうことです。
もちろん買った値段で売れるなんてことはほぼ１００％ありません。
悪いケースですと半分以下でも売れないかもしれません。
そうなったら、任意売却にするか、仲介会社に著しい過失や違法行為があった場合には買い戻し請求をおこない、足りない元本部分を補うことになります。
このような方法が取れれば一番良いのですが、もちろん全てのケースで成功するわけではありませんし、個別事情によっても全くゴールは違ってきます。
ただ１つ言えることがあります。
うまく行かない可能性があるからやらない、面倒くさいからやらない。このような考えを持っていたらすぐにでも捨てて頂いて、将来の自分や家族のためにも現在は苦しいし忙しいかもしれませんが勇気を出して立ち上がってほしいです。
始めなければ何も始まりません。
結果は不本意かもしれませんが、種を蒔いた本人が刈り取らねばならないというのも事実です。
どう行動すればよいか分からないという方は、１１月３日に新宿でセミナーをやりますのでぜひご参加ください。
詳細はこのブログの過去にアップした記事を参照して頂ければと思います。
