不動産投資をするなら宅建士は取りましょう
重要事項説明書には不動産に関する専門用語が並んでいます。
これらの用語、１つ１つ取っても１日じゃあ説明できないくらいに奥が深いのです。
購入する際にも重要事項説明をされると思いますが、はっきり言って何を言っているかほとんど分からないはずです。
それもそのはずです。笑い話ではありませんが、営業担当も良く分かっていないことが多いからです。
これって恐ろしいと思いませんか？
本来であれば一般客を守るためにプロの不動産屋が調査を行い、その結果を契約書に落とし込むのですが、ほとんど知識が無い営業担当が契約書を作っているので、それを説明されても分かる訳がありません。
数年前に購入した物件が、実は問題があって、重説にも契約書にも書かれていない事実が判明するなんてことが、頻発しています。
そのことを確認しようにも、当の不動産屋は飛んでしまって、誰に相談すれば良いのやら。考えただけで恐ろしいですが、こんな方がゴマンといるのです。
そしてまだ気がついていない方も多数いるかと。。。
ですので、買ってしまってからでも遅くありませんので、宅建士の資格を取りましょう。
資格を取れば何かが解決するわけではありませんが、少なくても知識は身につくので、考えるにしろ、行動するにしろ、無駄な動きをしないで済むようになります。
今からはじめれば十分、今年の試験に間に合いますよ。
こちらのサロンにも今年受験する方が多数います。
このようなサロンに入って、宅建を取ることを宣言してしまえば後にひけません(笑)
きちんと勉強しないで、落ちたらかっこ悪いので、勉強する動機にもなると思います。
宅建士は努力すれば、必ず受かります。ぜひぜひ頑張って下さい。
サブリース料金を下げたいと言われた時の対処方法
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１０年前に名古屋で新築アパートを建てたのですが、最近電話で「サブリース料金を変更したい」と連絡がありました。
さっそくジャブを打ちます。
石澤「え？サブリース料金上げてくれるんですか！？」
担当者「いやいや。違います」
もちろん分かっていますが、ややこしい大家と思わせるために、ちょっとからかってやります笑
担当者「近隣にも築浅物件ができたりして、サブリース料金を下げてほしいんですわ」
石澤「分かりました。それでは検討しますので、検討資料を用意してご送付下さい・リストと私の名刺メールで送付しますね」
担当者「分かりました。お待ちしています」
＜リスト＞
・当初から現在までのレントロール
・レントロールを裏付けるための、賃貸借契約書と更新書類すべて
・物件周辺の家賃相場
・上記を裏付けるための資料・エビデンス
これと私の名刺（宅建業者代表と刷ってある）を送ったら、何も連絡が来なくなりました。こういう時にも宅建の免許は役に立ちますね。
所詮、不動産の営業なんて、大した知識もないですし、下手すれば宅建免許も持っていなかったりします。
不動産業者の言いなりになる必要なんてありません。理論武装して必要な知識を身につけて対等に渡りあいましょう。
必要な知識を身につけるためには、生きた情報を得る必要があります。
「不動産運用オンラインサロン」を４月から立ち上げます
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このブログを通じて、様々な方と出会い、相談を頂いてきました。
その中で圧倒的に多いのは、「買った後にこんなはずじゃなかった。運営がここまで大変だと思わなかった」というケースです。
新入社員研修が入社してくる時期ですが、実際に１人前になるまでは、新入社員研修→配属→OJT→先輩との同行 とステップを踏みながら少しずつ勉強していきますが、不動産投資はこのステップを踏まずにいきなり荒波に漕ぎ出してしまった方が多数なのではないでしょうか。
・ADはいくらが適正なのか？
・リフォーム代はいくらかければ良いのか？
・修繕工事屋の見積りを信頼しても良いのか？
・いつまで保有し、どんなタイミングで売却すれば良いのか？
聞きたいことを聞けないというのが多々あるかと思います。
そのようなニーズを満たすために「不動産運用オンラインサロン」を立ち上げました。
PenguinPenguinこと石澤と、サラリーマン大家のIさんと共同で運営します。
石澤は不動産が好きすぎて、会社を辞めてしまい、今では昼夜不動産に没頭しています。また宅建免許を取って不動産屋も営業しています。ここでの知見や経験を皆さんにフィードバックできます。
Iさんはスル〇銀行でヤバい物件を買わされてしまい、サラリーマンをやりながらも悪戦苦闘しながら満室経営をされています。またスル〇銀行との交渉ややり取りに関しては、かなり詳しく金利も２％台まで下げています。
この２名を中心に、参加者とLINEグループを組み、日々の疑問や問題点、悩みを全員で共有し良い方向へ全員で行くのがサロンの目的です。
また、このサロンには専門家として、宅建業者、保険屋、リフォーム屋、弁護士、司法書士にも参加してもらっていますので、必要になれば、その道のプロに相談することも可能です。（別途費用がかかる場合があります）
そして会費は月に1000円です。これはかなり安いかと思いますが、ここで儲けたいというよりチームを作って、みんなで意見や情報を共有しながら、全員でより高みに到達したいというのが目的だからです。私も勉強させて頂きたいです。
ですので、１つ約束して頂きたいのが、ぜひ「積極的に参加」して下さい。
LINEグループのトピックスをみて、ぜひ自分の意見や経験をぶつけて下さい。
それが間違っていても、ぜんぜん構いません。間違っているよなんて非難する人もいないですし、とてもありがたい意見として参考にさせて頂きます。
外国人の学生みたいに答えが分かっていなくても手を上げる、そんな雰囲気を目指したいです。
スタートは２０２１年４月１日からですが、入会の手続きがありますので、今晩から順次受付けます。
入会の流れは以下の通りです。
１．このブログにあるLINE＠に「オンラインサロン入会希望」と送り、メールアドレスも入力する
２．サロン長のIさんとZoomで面談を行う。（ここで落ちてしまう場合もありますので、ご了承ください）
３．問題無ければ、会費の支払い設定を行う（毎月１０００円をクレジットカードより引き落とします）
４．支払い設定が確認できましたらLINEグループに招待します
５．LINEグループのノートに自己紹介を書いて下さい。これであなたも仲間です！
ということで、パンフレットを添付いたしますので、詳しくはそちらをご覧下さい。
また、石澤の自己紹介も載せておきますので、良かったら参考にして下さい。
名前：石澤鉄兵（イシザワテッペイ）
年齢：43歳
職業：不動産会社経営（合同会社石澤商会）
居住地：東京都世田谷区
所有物件(場所/建築構造/部屋数等)：
川口市 3LDK×１
名古屋市 1LDK×６
横浜市 1DK×１４
豊中市 1LDK×１８
中野区 1LDK×９ テナント×２
中野区 1LDK×３ テナント×１
中野区 シェアハウス×１４
中野区 １R×６
北区 2DK×９ テナント×１
板橋区 2DK×６ テナント×１
板橋区 シェアハウス×７
世田谷区 １R×６
藤沢市 テナント×３
座間市 １R×４
座間市 １R×４
座間市 １R×４
横浜市 1LDK×２
横浜市 １K×10
大磯町 戸建
川崎市 バイクパーキング
藤沢市 コインパーキング
賃貸管理(管理会社/自己管理)：自社にて管理
融資銀行：スルガ、静岡、横浜、トラスト、みずほ、公庫、ジャックス、アプラス、瀧野川信金、城北信金、巣鴨信金、城南信金、湘南信金、大東京信用組合
過去トラブルや感動話(もしあれば)：家賃を滞納している外国人の回収に行ったら刃物で刺されそうになったので、アマゾンで防刃ベストを購入した
お悩み・相談したい事：もっと不動産を買いたい、管理したい、日本中に買いたい
皆さんの参加をお待ちしています！
シェアハウスに花が咲いてました
いつも何か事件の起きる中野シェアハウスと違って、もう１つの成増シェアハウスはとても平和です。
管理人としてベトナム人女性に住み込みで働いてもらっているのですが、部屋もキレイだし、たまに花なんかを植えてくれたりします。
しかもかなりの美人なので、ここに住む男性は退去しません（笑）
でもはじめは管理人さんも大変でした。
掃除はしないし、家賃の回収も出来ないしで、どうしようかと思いましたが、褒めて伸ばしました。
一度キッチリ叱って、次にできたら具体的に褒める
この繰り返しです。今ではとてもとてもきれいな状態にしてくれているので、感謝ですね。
会社でも何でも部下を育てるのは、難しいですな。
麻雀と不動産投資
私は都内のそこそこ有名な付属高校に通っていました。大学までエスカレーター式に行ける高校です。
勉強しなくても大学まで行けるので、よく遊びました。
その頃流行ったのが麻雀でした。それもかなり本格的にやっていました。
西武新宿線沿線に学校があったので、賭場は高田馬場の雀荘です。
高校の学生証を見せると学割で安くなります。
今はあるか分かりませんが、雀荘西武は一時間１５０円でした。（笑）
そこに学校が終わった後に麻雀仲間と行くわけです。
１５時位からうちはじめます。麻雀をやったことがある方は分かると思いますが、麻雀が始めるとなかなか終わりません。
晩ごはんは出前のラーメンをとり、２４時を過ぎても打ち続けます。
だいたいは朝までやって、そこから学校に行きます（笑）
高校生で徹夜麻雀です。
徹マンですから、風呂に入っていません。
私立の学校なので設備は一流です。部室にシャワールームがあったので、早めに学校へ行きシャワーを浴びて仮眠を取ります。
それで、授業を受けて、部活（バレーボール）をやって帰るのです。
楽しかったですが、命を削って遊んでましたね。
麻雀も高校生ながら真剣勝負でした。時には一晩で１０万円くらい負けることもあって、そうなると大変です。
同じ高校の中にも役割分担があって、そういった負けが込んでいる人間に高利貸しする者もいました。今思えばとんでもない高校です。笑
そんな修羅の世界で２年位鍛えられました。
高校の勉強よりか、よっぽどタメになりましたよ。
人間負けが込むと、やること成すこと全てが裏目に出ます。あがけばあがくほど深く沈んでいきます。
自分が負けが込んできたなと思えば、流れに逆らわずに、良い運気が回ってくるまで辛抱するしかありません。それができない人は大負けして、高利貸しのもとへ行くことになります。
そうやって辛抱していると良い流れが来て、勝てるようになります。
ただ、罠も潜んでいます。罠というのは、おいしそうな牌がほしい時に回って来る時に、他人に振り込んでしまったりします。
そんな鉄火場を踏んでいくと、会社員になって不動産投資をしても自然とその時の知見を活かせるようになります。
不動産投資は投資と言いながらも賭け事の要素は絶対にあると考えています。
今から賭け事をして感覚を鍛えろとは言いませんが、悪い流れの時に無茶するとひどい目に遭うというのは高校生の時に体感できて本当に良かったなと思っています。
不動産という木を見るだけでなく、相場全体やプレイヤーという森を見ることも重要です。
１つ良い格言をお伝えしましょう。
「賭場にいるメンバーの中にカモを見つけることができなければ、カモはあなただ」
どうですか？この言葉は不動産投資にも当てはまると思いませんか？
皆さんもカモだったのではないでしょうか？
私も１０棟位はカモとして購入していました笑
退去通知が来た場合の大家の対応
賃貸の繁忙期は入居も退去も発生します。
いったん退去すると次に決まるまで半年かかるなんて物件をお持ちの方も多いかと思いますが、ちょっとの工夫で入居率を上げることができます。
それは退去しないように交渉することです。
例えば管理会社から退去の連絡が入ったとします。
通常であれば「ああ。。。そうですか」で終わってしまうと思いますが、
ここで「退去理由は？」と聞きます。
「結婚です」などすぐに答えることができるのは優秀な賃貸マンです。通常は答えることができません。
ここで退去理由が結婚や転勤なら仕方ありません。
もしも家賃等の条件や設備の不具合であれば、交渉の余地があります。
私も前にあったのですが、退去理由は「エアコンの調子が悪かったから」です。
この方は退去理由を聞き、すぐに新品に交換することで退去を思いとどまってもらうことができました。
本音を聞き出すのも賃貸マンの腕です。前に家賃がもっと安いところに引っ越すということを聞き、そこに合わせて家賃を下げたこともあります。
家賃が下がることを嫌がる大家さんも多いのですが、悪いことばかりではありません。
地域最安値に家賃を設定してしまえば、他に引っ越すことができなくなり、長期入居に繋がります。
ですので、退去の通知が管理会社から来たら諦めないでそのまま住んでもらうことができないか、不動産屋と相談して下さい。
ちなみに不動産やにとっては、空室になって、また募集活動した方が自らの収益増に繋がりますから、引き止め工作をしてくれるのは本当に大家さんの立場にたっている不動産やと言えるかと思います。
ネズミが出る物件には必ず理由がある
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普通のサラリーマンをしていると、なかなかネズミが出るような物件に住むことはないと思いますが、築古物件を購入するとなると獣害・害虫を避けて通ることはできません。
特にネズミはやっかいです。
危険な病原菌を媒介するだけでなく、建物の柱や壁をかじって穴を開けてしまいます。
私が運営しているアパートに入居している中国人から「ネズミが出るからなんとかしてくれ」と言われたことがあります。
ネズミが床をかじって穴をあけ、そこから出てくるそうです。
驚いて部屋に行くと、もっと驚きました。
流しには使用済みの食器が溢れ、古い生ゴミが散らばっていました。床にも食べ物の屑が散乱していました。
温厚な私もキレました。
「てめえが散らかしているからネズミがくるんだよ！すぐに片付けろ」
と日本語で言いました（笑）。この中国人は日本語がわからないのですが、なんとか伝わったようです。
部屋をきれいにしないと、ネズミの駆除をしても意味がありません。
何とか部屋の掃除をさせ、床の修復工事をしました。
しかし、ネズミが別の部屋に移動してしまいました。
こうなると大変です。
天井裏を走り回り、床に穴を開け、大騒ぎです。
ネズミ駆除会社もお手上げです。
そんな絶望的な状況で物件に掃除に行くと、ネズミよりもぜんぜん大きな物体がすごい勢いで玄関から出てきました。
そうアパートに隣接するシェアハウスに猫が住み着いてしまったのです。
ネズミの次は猫かと、もう笑うしかない状況です。
でもこの猫が住み着いてから、ネズミがいなくなったのです。
この猫はネズミを目当てに住み着いたのかもしれませんが、猫が出るようになってからネズミも面白いようにいなくなりました。
大昔の人々もネズミに悩まされ、猫を飼ったといいますが、まさにその通りの状況になったのです。
ここはゆるーいボロシェアハウスなので猫が住み着いても、誰も文句を言いませんが、まあ普通のアパートで猫に住み着いてもらうわけにはいかないですから、どうも参考にならない話でした。
ただ、ネズミが出る原因は必ずありますので、それを確認し、改善してから駆除を行いましょう。そうしないと、またネズミが戻ってきてしまい、せっかくの作業が無駄になってしまいます。
