大家としての心構え
ここを押して頂けるとうれしいです
一番大事なのはトラブルから逃げないことです
雨漏り。騒音。滞納。設備故障など、様々なトラブルがあるかと思いますが、逃げずに正面から向き合うことが大事です。
トラブルは逃げると、雪玉の如く、膨れ上がって追ってきます
逃げずに早い段階で立ち向かうことが、結局は被害を最小限に抑えることに繋がります
いまあなたの物件でおきていることはすぐに対処しましょう
今が一番、最小の労力で対処できます
これを先延ばししても、費用はかかるし、入居者も退去してしまうかもしれないし、良いことは全くありませんよ！
国道16号線の内側まではバス便でも埋まる
一般の方が見ても一瞬意味が分からないタイトルかと思いますが、不動産投資家の方なら分かるかと思います。
心理的な抵抗があるバス便物件ですが、今までの経験上、国道１６号線の内側であれば何とか埋まります。
ひょっとしたら１６号線の外側も決まるのかもしれませんが、家賃が２万円とか１．５万円になってしまうと、リフォーム代とのバランスが取れなくなってしまうために、手を出さないようにしています。（もちろん１６号線をちょっと超えたくらいでは大丈夫なエリアもありますし、１６号線の内側でもダメなエリアもあります）
現在は売り手市場で物件争奪戦になっていますが、少しでも競争の少ない、バス便物件を狙っても面白いかもしれません。
共同住宅の水道はなぜポンプが必要になるのか
３F以上、もしくは10部屋以上のアパマンにはたいてい水道にポンプがついています。
ポンプがあればメンテ費用が必要になったり、壊れれば大きな出費を強いられます。
でも、なぜポンプが必要なんだろう？と考えたことはありますか？
それはとても簡単なのですが、８部屋のアパートがあって、そこまでの配水管は一般家庭とあまり太さが変わりません。
そんな状態で８部屋が一斉に水を使用すると、水がチョロチョロしか出て来ない事態になります。
そこで、受水槽を設置して水を溜めておき、そこからポンプで圧力をかけて各部屋に給水するのにポンプが必要なのです。
なので、６部屋以下のアパートを購入すれば、ポンプがなく、水道管直結の場合が多いので、ランニングコストが安くすむことになります。
ですので、あまりに大きな物件を狙うよりは、小規模で小ぶりな物件を狙った方が効率が良かったりするのです。
買う時に出口を決める
不動産を買う時には、出口をどう迎えるのかイメージすることが大事です。
そのためには、ある程度自分の得意なエリアを決めておいた方が良いですね。
私は神奈川県央エリアと２３区城北・城西エリアでしたら、土地勘もあり相場も把握しています。
例えば神奈川県央の厚木ですと、築古木造アパート １Rの家賃はだいたい２．５万円で計算すれば固いです。
利回り的にはざっくり１２％のエリアなので、６部屋のアパートであれば、２．５×６部屋×１２か月＝１８０万円（年間家賃）
利回り１２％で逆算すると１５００万円
これが負けない金額になります。しかし、最近の物件高騰により厚木でもこのような物件は少なくなっていますので、利回り１１％で逆算して１６３６万円。このあたりが妥結ラインです。
そして、私がこの物件を購入するならば、空室の度に家賃を上げていきます。
それもたいしたリフォームを実施せずに。
それは、生活保護者を入れるのです。
生活保護者は４．１万円で入居してくれます。
ではこの生活保護者にどうやって入居してもらうのか。
仲介業者でしょうか？仲介業者は、このようなおいしい客は、自社物件、もしくは自社管理物件につけてしまいます。
私の場合は、横のつながりを活用します。
役所に営業をして、相模原市とか厚木市などの生活困窮者かたの電話相談を受けるようにしたのです。
このようにすれば、より上流で生活保護者を受け入れることができるようになります。
しかし、このようなことができるのは宅建業者に限られます。
個人の投資家がこれをやろうとしても、役所側も信用してくれません。
そして、半分くらい４．１万円で決まれば
４．１×３×１２＝147.6万円
２．５×３×１２＝90万円
合計237.6万円
利回り１１％で割り戻し 2160万円
ということで、何年か保有し、家賃収入を得た上で、２１６０万円で転売できれば、
利益＝５００万円＋家賃収入
となるのです。このように相場観やエリアの福祉事情を加味して出口を見据えた上で購入すれば、負けない投資ができます。
部屋にカビが。。。
天井一面にカビが生えたとのクレームが入りました。
写真を見る限りだと、昨日今日に生えた様子ではありません。
たぶん１週間くらい経っているかと思いますが、気がついたら我慢できないのだと思いますが、すぐに対処してほしいとの連絡が入りました。
何とか無理を言って、今日現場に行ってもらっていますが、カビというのはなかなか根深い問題で、責任の切り分けが難しいです。
部屋の構造的な問題なのか、入居者の掃除が足りないのか。。。
入居者は自分の都合の良いように話すので、話半分に聞かないといけないのですが、あまりに疑うと入居者の反感をかってしまうので、難しいです。
とりあえずは、知っている範囲で一番腕の良い大工さんに行ってもらって、原因の特定と処理をしてもらおうと思います。
長雨の影響で、水関係のクレームが本当に多くなっています。
皆さんの物件も大丈夫ですか？
破綻ビジネス
これからの10年間で、悲しいことですが、サラリーマン大家の破綻が相次ぐでしょう
私のお客さんでも破綻が避けられない方は多数います
そんなクソ業者で買わないで、ウチから買ってもらえればこんなことにはならなかったのにと、悔しいですが、仕方ありません
そんなお客さんに対しては、いかにしてダメージが少なく、退場できるかを提案するビジネスを行ないます
また、うちで物件を買って頂いて、経営状況が良いお客さんには、退場する方の物件を、銀行を泣かせて安く買えるビジネスを提案します
売り手よし
買い手よし
世間よし
私は近江商人の末裔ですので、三方よしを忘れずに、適正な利益を追求したいと思います
この適正な利益を追求というのは奥が深いですね
相続案件を買いたいなら
そんな会員になるよりかは、地元の不動産屋と仲良くなって、本当の相続案件を回してもらうのが一番です
築古すぎて自社では買えないけど、オタク買う？
みたいなノリで話が来ます
そうなるためには、地元で物件を所有して、そこの管理会社に任せて、まずは客になること
そして、仲良くなって何か物件を紹介してもらうこと
これにつきます
その様な地道な活動が必要なんですよ
それができない方は、相続案件は諦めた方がよろしいかと思います
私もこの様な方法で、今年横浜で利回り35%の物件を購入しました
いつも利回りでは無いと言ってますが、この利回りはなかなかのものだと思います
