買う時に出口を決める

不動産を買う時には、出口をどう迎えるのかイメージすることが大事です。

そのためには、ある程度自分の得意なエリアを決めておいた方が良いですね。

私は神奈川県央エリアと２３区城北・城西エリアでしたら、土地勘もあり相場も把握しています。

例えば神奈川県央の厚木ですと、築古木造アパート　１Rの家賃はだいたい２．５万円で計算すれば固いです。

利回り的にはざっくり１２％のエリアなので、６部屋のアパートであれば、２．５×６部屋×１２か月＝１８０万円（年間家賃）

利回り１２％で逆算すると１５００万円

これが負けない金額になります。しかし、最近の物件高騰により厚木でもこのような物件は少なくなっていますので、利回り１１％で逆算して１６３６万円。このあたりが妥結ラインです。

そして、私がこの物件を購入するならば、空室の度に家賃を上げていきます。

それもたいしたリフォームを実施せずに。

それは、生活保護者を入れるのです。

生活保護者は４．１万円で入居してくれます。

ではこの生活保護者にどうやって入居してもらうのか。

仲介業者でしょうか？仲介業者は、このようなおいしい客は、自社物件、もしくは自社管理物件につけてしまいます。

私の場合は、横のつながりを活用します。

役所に営業をして、相模原市とか厚木市などの生活困窮者かたの電話相談を受けるようにしたのです。

このようにすれば、より上流で生活保護者を受け入れることができるようになります。

しかし、このようなことができるのは宅建業者に限られます。

個人の投資家がこれをやろうとしても、役所側も信用してくれません。

そして、半分くらい４．１万円で決まれば

４．１×３×１２＝147.6万円

２．５×３×１２＝90万円

合計237.6万円　

利回り１１％で割り戻し　2160万円

ということで、何年か保有し、家賃収入を得た上で、２１６０万円で転売できれば、

利益＝５００万円＋家賃収入

となるのです。このように相場観やエリアの福祉事情を加味して出口を見据えた上で購入すれば、負けない投資ができます。