土地から新築の注意点
比較的高属性の方は土地から新築をする方が増えています。
これは建築業者のマージンが省けるので、その分安く買えますが、注意事項が沢山あります。
まず土地を現金で買えることができるかどうかです。
アパート用地を購入する競合は宅建業者ですので、融資特約はつけません。
融資特約をつけるのに、その業者に勝つためには、間違っても指値を入れてはいけません。買い上がるつもりでいないと勝てません。
また、工事金額も大きくなるために、融資も何度かに分けて実施する必要があります。
まずは銀行に内諾を得て、それを元に資金計画を立てる必要があります。
また建築費は数回に分けて払うのですが、完成までに建築業者が飛ぶと、工事が続けられなくなるので最悪の場合連鎖倒産となります。
ここまで読んで頂ければ分かるかと思いますが、極めてリスクの高い事業になります。
則武の件も記憶に新しいかと思いますが、建築費用が安いと謳っているところは、絶対に何かあります。
その何かは、手抜き工事だったり、資金繰りが悪いなど様々な可能性があります。
私からすれば、その会社の決算書は最低でも確認して欲しいところです。
出さないというところは絶対に怪しいですよ。
敷地延長物件で注意すべき点
～When one door is closed , many more is open. ～
アパートを探していると、なぜか利回りが高い物件があります。
これは！と思って調べていくと敷地延長（専用通路、旗竿地）だったりします。
それでも賃貸として貸すには問題無いし、利回り良い物件をお得に買えてラッキー！と思うかもしれません。しかしそれはお得ではないかもしれませんよ。
一番の理由は２ｍの通路だと、建築できる建物に制限がかかってしまうことです。
また、宅地として売る場合にも分割ができないと、かなり割安になります。
例えば500㎡の旗竿地と100㎡の整形地
面積は５倍違っても、価格が同じということもあり得るのです。
500㎡もあれば、豪華な庭付きの家を建てる人が買ってくれると思うかもしれませんが、２ｍの通路ですと普通車の通行は困難です。軽自動車なら可能ですが、そもそも豪邸に住もうとする人は軽自動車には乗りませんよね。
やはりお得な不動産などないということを感じて頂ければと思います。
激甚化する災害に対応する
毎年夏になるたびに異常な暑さ、５０年に一度の大雨、今までの規模とは違う台風が来ているような気がしてなりません。
私が子供の頃は、赤羽にいたのですが、そんなにクーラーをつけていませんでした。
近所の店はクーラーが無い店も多く、我が家では本当に暑い時だけクーラーをつけていました。
夏休み中でも朝晩は涼しく、熱帯夜なんてのも滅多になかったような記憶があります。
しかし、現在は違いますよね。２０００年に入る前くらいから、気候に関しては徐々に変わってしまった気がします。
夏はクーラーをつけないと命に関わるような暑さになりますし、線状降水帯なんて言葉も頻繁に出てきます。
海水温が上昇して、サーフィンで海に入っても、昔ほど寒さを感じません。これはまさに肌感覚です。
その海水温が上がると、海水から湿気が供給されて雲になり、大雨を降らします。
島国である日本は海水温上昇の影響を受けやすく、偏西風が最初にぶつかる九州では毎年のように大雨で人命が失われています。
平地では洪水、山ではがけ崩れが起きます。安全な場所は限られています。
アパートを買うにしろ、家を買うにしろ、ここの場所は安全かという点を今まで以上に確認してほしいと思います。
今後は不動産の価値として「安全か否か」という点が今まで以上に価格に反映されてくると思います。
某銀行では東京・城東地区のハザードマップで浸水〇メートル以上の物件は融資が出なくなっています。
今後は江戸川区・江東区・葛飾区の低地では不動産の価値がどんどん下がる可能性が高いと私は考えています。
そして、東京西部の高台で、ハザードマップで安全性が示されている場所は価格が騰がっていくことになるでしょう。
駅に近い、都心に近いという今までの判断基準が変わりつつある。そんな空気を感じております。
これから台風シーズンがやってきますが、自宅もアパートも備えをしっかりやっていきましょう。
繰り上げ返済なんて必要ない
住宅ローン金利って安いですよね。０．６％とかで３５年借りることができます。
私のように不動産投資をやっている人間からすると、うらやましい条件です(笑)
３．９％３０年で某ノンバンクで借りている方も多いかと思います。
そんな有利な住宅ローンでも繰り上げ返済している方がいるというのは驚きです
だって０．６％の金利なら借りておけばいいじゃんって思いませんか？
あの評判の悪い新築ワンルームマンションでも利回りは４％位あります
ならば、繰り上げ返済するよりも不動産投資をした方がマシだと思うのですが、、、
例えば年に１００万円繰り上げ返済している方がいるとして、それを３年間貯めておけば３００万円になります
それで神奈川県央部にワンルームマンションを中古で購入すれば、月に家賃が３万円ほど入ってきます
それを１０年間頑張れば月に９万円入って来ます
何が言いたいか分かりますか？
例えば住宅ローン3500万円を金利０．６％で３５年借りれば、月額返済はざっくり９万円ほどです
つまりコツコツ繰り上げ返済などしないで、１０年間かけてワンルームマンションを購入すれば、ワンルームマンションからの家賃収入だけで住宅ローンの返済ができてしまうのです
まあ、こんな話は銀行も会社も友人も知らないでしょうが、私はこれを実践してきました
０．６％の金利で繰り上げ返済するなんて、自分は稼ぐ能力が全くありませんと公言しているようなものです
不動産は物件さえ間違わなければ、大きく負けることはありません（ほぼ購入時点で勝負は決まってしまいます）
物価は上がるけど、家賃は上がらない
スーパーで買い物をするのが趣味ですが、買い物を定期的にすると物価に対するアンテナが高くなります
野菜は天候によって大きく左右されますので、あまり参考にならないのですが
調味料や油などは天候には左右されません
特に油は高くなっています。
ラーメンや缶詰などの加工食品も値段が上がっていますね
そして、不動産の話になれば、リフォーム価格も上がっています
クロスの単価もどんどん上がっていますし、ペンキ、木材、什器もどんどん上がっています。そして消費税も上がりましたので、大家さんの負担は軒並み大きくなっています
でも家賃は上がりません
これは競争原理なので仕方ありませんね
物件が溢れていて、住む人がそれよりも少ないからです
アパートの維持費が上がるのに、家賃が上がらないということは消耗戦ということです
消耗戦に勝って、大家さんの淘汰が進めば、家賃は上がってくると考えています
なぜかというと、地方大型物件をスルガで購入された方がいよいよ大規模修繕ができなくて、物件のスラム化が進んでいるからです
はじめは雨漏りからはじまり、大規模修繕が必要となるのですが、数千万円の費用を捻出できずに、どんどん使える部屋が減っていきます
そうなると、収入は減っていき、ゆくゆくはローンの返済もできない大家が増えてくると思うのです
そうなると、１棟まるごと廃墟になります
廃墟が増えていけば、何とか踏みとどまった大家さんに残存者利益が与えられて、家賃は緩やかに上がっていくと考えています
でも大事なのは、この厳しい競争にあなたが勝てるだけの
・財力
・知識
・スキル
・経験
・人脈
があるかどうかです。
普段はサラリーマンをやっていて、FIRE目指して不動産投資をやっています
こんな方が一番危ないです
そんな方向けに不動産オンラインサロンをやっています
一気に会員を増やすと、満足度が下がってしまうので、少しずつ募集しています
この秋には３名ほど新規に募集しますので、興味ある方は過去のブログを探してみてください。
ちなみに月額1000円で、月一のミーティング（現在はオンライン）や掲示板への参加が可能です。
なぜサンタメをするのか
サンタメで物件を購入した方も多いと思いますが、そもそも業者はなぜサンタメをするのか考えたことありますか？
駆け出しの不動産業者は金がありません。
現金も無いし、信用も無いので物件が買えません。
そこで3000万円位の物件があったならば、まず手付金を打って契約してしまいます。
そして3500とか3700とかで買ってくれる人を探すのです。
プロはそんな値段で買わないので、サラリーマン投資家を顧客に持つ会社に買主を探してもらうのです。
その結果、自分の会社で抱かなくても、不動産投資で利益を上げることができるのですが、当然ながら決済日までに買主が見つからないこともあります。その場合、決済日を延期する必要があるのですが、これをジャンプと言います。
ジャンプも１回ならできるかもしれませんが、２回目になると厳しいので、多少値段を安くしても売ろうとします。
サンタメでもそのような物件があればチャンスですね。
なので、サンタメで購入する物件は業者のケツに火が付いていることが多いので、決済日を延ばし延ばしして、最後にやっぱやめたいけどあとちょっと安くしてくれたらいいよ。なんていう交渉も可能だったりします。
交渉において、期限が近い方が負けるというルールがあります。
平然な顔して売りつける不動産業者も、一生懸命自転車を漕いで実は汗だくだったりするので、そのようなスキをついて、指値交渉してみましょう。
融資を受けないで転売益を得る方法
やろうと思えばできるタイトルの方法ですが
１．超安い物件を見つける
２．５％程度の手付金を支払い契約する
３．決済は６か月後にする
４．その間に買主を見つける
５．中間省略を行い決済
６．転売益を得る
簡単に言うとこんな感じです。
物件に関してはインターネットで載っているレベルでは転売益が出せないので、
人脈・コネをフルに使い、超安い物件を探し出します
場合によっては、アパートオーナーを直接訪ねてブツ上げします
（これをやっている個人投資家もいます！）
僕らの業界では、このような方法を「自転車をこぐ」と言い、時間と戦っている奴等のことを指します(笑)
頭を使えば融資を受けずに不動産投資ができるというお話でした。他にもいろいろありますが、それは皆さんで考えましょう
