不動産投資と株式投資
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不動産投資をする前は株式投資をしていました。
株式はいろんな指標があります。全ての指標を見ることはできないので、投資家はそれぞれ好みの指標を使う訳です。
不動産も株も安い時に買って、高い時に売る これが基本です
なので、割安と思われる株を購入するわけです。
私は配当金利回りやPBRあたりの指標を好んで見ていました
バリュー株投資ですね
時に異常に割安と見える株が存在することがあります
配当利回りが突出していたり、PBRが１倍を割れていたりして、そのような株をいくつか買ってみたことがありました
しかし、そのような株は必ず安い理由があるのです
それは、来期の決算が悪かったり、企業内部に構造的な欠陥があったり、主力製品の特許が切れて競争力が削がれる見込みがあったりです
それで何度も痛い目に遭いましたから、身をもって「安い銘柄には何かがある」ということを体験してきました
この体験には不動産投資でも役に立ちました
異常に利回りの高い物件には必ず何かがあります
再建築不可だったり、危険な擁壁だったり、近隣に嫌悪施設があったり、建物が傾いていたり 様々です
利回りが高いのには必ず訳があります
その理由を知った上で購入するならば問題ありませんが、知らずに買ったり、もしくは知らされていてもその恐ろしさを知らないで購入するのは破綻につながります
サラリーマン投資家には後者が多いように思います。あなたは本当に大丈夫でしょうか。
笑ってはいけないけど、笑ってしまった話
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管理物件で孤独死が起きたことは先日触れましたが、不幸中の幸いで事件性もなく、部屋の原状回復ができることになりました。
うちの職人さんは、このような場合は現場に入る前に塩と日本酒で清めて、お線香をたきますが、ここで問題が起きました。
職人から電話がかかってきて、孤独死が起きた部屋から人が動いて出てきました！！！
！！！
私も言葉を失いました。
でも何のこともない。部屋を間違えたのです。
住んでいたのは、夏休み中の大学生だったのですが、
朝起きたら、部屋の玄関が開いていて、線香のにおいがしたので、玄関に行ったら、大工さんが腰を抜かしていたと。。。
「僕もしかしたら、寝ている間に死んでしまったかと思いましたよ」
なんてことを言われて、不謹慎ですが笑ってしまいました
孤独死した方も、あの世でくすっと笑っているかもしれません。
それにしても、大学生はびっくりしたことでしょう。
不動産をやっていると、いろんなことが起きますね
みんなが日々一生懸命に生きて、その結果として今がある訳ですので、それは厳粛に受け止めて一日一日を大事に後悔なく生きていきたいと思います。
チャップリンはこう言ってましたね
「人生は当事者から見れば悲劇でも、一歩引いてみれば喜劇だ」と。
収益物件相場
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今年に入ってから顕著なのですが、収益物件で良いものがほとんど出なくなってしまいました
相場的にはかなり厳しいです
そして、どこの業者に電話しても、物件が無い、そして逆に何かありませんか？と聞かれる始末です
私は不動産投資でサラリーマンをセミリタイヤしたので、それを推奨していましたが、これから１棟目を購入してセミリタイヤすることが不可能な相場になってしまいました。
ですので、これから１棟目を購入する方には会社を続けながら、コツコツと不動産投資をして豊かな生活を送る方法を推奨しています
それくら売り物件が無くなっています
相場的にいえば、昨年の同時期に比べて１０～２０％ほど値上がりしています
今までの残像があるだけに、本当に手が出せなくなっています
値上がりしているのは
・４０００万円以下の築古アパート
・戸建
・区分
逆に１億円前後の物件に関しては、さほど変化はありません。
融資が出やすい、もしくは現金で購入出来る価格帯の値上がりが顕著になっています。
このような局面では「売れる物件を持っている人は売る」ことが大事です
無理して買わなくても、買い手市場の局面は必ず巡ってきます。
ですから、売りやすい４０００万円以下の築古アパートで、昨年以前に購入されている方はキャピタルゲインを得ることができるので、ここで売って現金を蓄えておいて、来るべき買いの局面に備えて頂きたいところです。
私も、いくつか物件を売るつもりですが、売りは本当に引き合いが強いです。
入居者との距離感
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あまり近すぎても良くないし、遠すぎるのもだめですが、サラリーマン投資家の中には入居者との距離感が０というか、まったく交流がない方も多いと思います
入居者と良い関係を構築することは不動産投資家の重要なスキルであり、大家業の醍醐味でもあります
交流が０という方は、今からでも遅くないので、ぜひ交流してください
一番良い方法は、定期的に物件へ行って清掃や草むしりをすることです
２時間ほど作業していれば、入居者ともすれ違いますから
「こんにちは。大家の○○です。暑いですね！」
こんな感じで挨拶するのです。
そうやって少しずつ交流をします。
このような努力はクレーム時に威力を発揮します
人間の特性として、顔も知らない相手には感情的になったりひどいことも言えますが、顔を知っている相手にはその衝動がだいぶ抑制されます
トラブル回避もしくはダメージの軽減にもつながりますので、まあ大事なことは現場にいくことなんだと思います。
思考は現実化する
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以前このようなタイトルの本が流行しましたが、これは本当だと思います
学生時代にかなり本気でスキーに取り組んでいました
モーグルという種目です（コブを猛スピードで滑る競技です）
これをやっている時は、昼間はひたすらコブを滑り、夜はひたすらイメージトレーニングをします
また夏場も雪がないため、ひたすらイメージトレーニングをします
夏場のイメージトレーニングを頑張ると、ゲレンデを滑ったわけではないのに、次のシーズンはなぜか上達しているのです
人間はイメージできないことをすることはできません
まだできないことでも、明確に明瞭にイメージすればするほど、「できる」に近づくのです
これはモーグルというスポーツを通じて得た経験ですが、社会人になってからも大変役に立っています
極端な話ですが、会社員生活が合わず、早く独立したいな、不動産収入と宅建業での売上で食っていきたいなとイメージしていたら、本当にそうなっていました
自分の夢を具体的な映像でイメージすること、そして数値的な定量的なハードルを設けることも重要です
５年後に１００室保有で、年間家賃収入５０００万円を目指す
宅建業収入では仲介手数料の売上１０００万円を目指す
などです。
このような映像を明瞭にイメージし、数値目標を設ければ、後は脳がこれを達成するべく働いてくれます
人間の脳は、キャパシティの１０％も働いていないと言われています
でも、このような仕事になれば猛烈に働いてくれます
まず、今まで入ってこなかった情報が入ってきます
それは「今まで興味がなくてスルーしていた情報」です。この目標を達成すべく脳が必要な情報を集めているのです。わかりやすく言えばアンテナを張り巡らしている状態です
こうなると、我々は休んでいても寝ていても、脳は潜在意識という領域を活用して働き続けてくれます
仕事をしていても潜在意識の中でヒラメキがあり、それが目標達成の重要なヒントになります
このような状態になったら、必ずいつもメモと筆記用具を携帯してください
ここでのヒラメキやアイデアはすぐにメモして、後で見返してください
この潜在意識からのヒラメキは、一瞬で消えてしまうのです。私は布団の中にもメモと筆記用具を持ち込んでいます
このようにして、アンテナを張り、ヒラメキをメモして、それを吟味し実行する
それだけで目標を達成することができます
そのためには脳に強く意識させる必要があります
人間はすぐに忘れてしまう生き物です
忘れないために、私は毎朝、一日のはじまりに目標を紙にボールペンで書くようにしています。そうすることで、脳は強く目標を意識し続けることができるのです
水漏れしているか確かめる方法
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古い物件でよくあるのが、漏水です。
大抵は下の階からの連絡で発覚しますが、そうなるとまず上の階を疑います。
そして、水道メーターを見て、コマが回っていないかを確かめます
こちらに詳しく書いてありますが、水を利用するとパイロットという部分がクルクルと回ります。つまり、水を使っていないのに、ここがクルクル回っているということは、どこかしらから水が漏れている可能性が高いのです。
水を使っていないのに、コマがクルクル回っているということは、この水栓から住居までのどこかで水漏れが発生しているということになりますので、それがどこかは大工さんに探してもらうことになります。
管理会社をやってみて思ったこと
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当社は東京世田谷区にありますが、管理物件は一都三件にまたがります
厚木、座間、川崎、鶴ヶ島、さいたま、川口、新座、そして２３区と点在していますが、世田谷に本社があっても郊外物件で客付けができる。地元の業者と十分に伍していけると思っています
普通は地元の不動産屋が強いと思うところですが、彼らは自社物件を自社客にしかつけないという方針をもっているところが多数あります
つまり、自分の店の店頭に来た客にしか紹介しないのです
他社からこの物件を紹介してほしいという問い合わせが来ても、断ってしまうのです
これは「手数料両手」を狙っているからです
これは不動産業者の都合でしかありません。大家さんには１つもメリットがありません
当社の場合は、レインズ、ATBBそしてアットホームに空室情報を乗せると、片手だけ狙って幅広い業者に情報をわたし、競争させます
時には大家さんから当社にもらえる仲介手数料１ヶ月分をADとして渡すこともあります
そうすることで、たいていの物件は埋めることができます
当社のメリットは、もともとわたしがサラリーマン大家をしてたので、その気持に沿った提案ができるということです。
サラリーマンは金がない
時間もない
物件を見に行く時間もない
コネもない
これをみんな解決できます
地元の不動産業者で、ここまでできる営業はいないとまでは言いませんが、私は出会ったことがありません
とうことで、これからも管理物件を増やしていく予定ですので、管理で悩んでいることがありましたら気軽にご相談ください
