不動産投資と節税の注意点
昨日は不動産投資と節税に関して取り上げましたが、１点注意があります。
減価償却できるのは建物だけで、土地はできません。
ですから、いかに建物分を多く処理するかです。
建物分はいくらにするかは合理的な方法でと定められていますので、ちょっとしたコツで多めにすることが可能ですが、絶対にできない物件があります。
それは売主が法人の場合です。
正確に表現すると、消費税課税業者の場合です。
この場合ですと、売買契約書で土地と建物の金額を按分して表記する必要があります。
そうしないと、売主が消費税の処理ができないからなのですが、大体は評価証明の土地建物の価格で按分されてしまいます。
必然的に築古物件は土地の価格が大きくなってしまいますから、節税をしようと思って築古物件を購入したものの、相手が法人で全く節税にならないという悲しいことにはならないようにご注意下さい。
また、このブログを読んだだけで、うまいこと節税できるほど甘くはありませんので、失敗したくない方は、ご相談ください。
不動産投資と節税を考える
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新築ワンルームマンションの売り文句として「節税」がありますが、このブログを読んでいる方はご存じの通り、ワンルームマンションを買っても節税にはなりません。
正確に表現すると、１年目は節税になりますが、２年目以降は節税になりません。
もっと正確に言うと、数年たって、空室が出てリフォームしたり、空室期間のローンを自己資金で賄うなどすると、節税になるかもしれませんが、それ以上にキャッシュアウトしていますので、まったく意味がありません。
本日は本当に節税になる不動産投資について触れたいと思います。
日本の所得税は所得が4,000万円を超えてくると、税率が約45％になります。
この年収を超えてくると、さすがに税金をそのまま払うと、折角稼いでもあまり残らないことになります。
そこで、脱税はダメですが、不動産投資で節税を正しくする方法があります。
※正しくというのは法律を守りながら節税し、かつ本人の手残りを最大化するという意味です。
その方法とは、築古木造を個人で購入し、５年後に売却するのです。
例えば、
4,000万円の築30年 内訳として、土地1,000万円 建物3,000万円
利回り10％の物件があったとします。
この場合、法定耐用年数を超えていますので、4年で償却できます。
つまり、3,000÷4=750万円を減価償却費として、損金計上できるのです。
税率が45％とすると、この物件によって1,350万円が流出することを防げるのです。
でも、減価償却をガンガンすると、簿価が低くなりますので、売る時に利益がドカンと発生します。
もしも、この物件が5年後に3,800万円で売れたとすると、
3,800万円ー1,000万円＝2,800万円が利益となってしまい、課税されてしまいます。
しかし、保有期間が5年超になると税率が20％に低減されますので
2,800×20％＝560万円
つまりトータルの節税額が
1,350万円ー560万円＝790万円 可能になるのです。
これは所得税と個人不動産長期譲渡の差額を利用した節税方法です。
そして、これを毎年繰り返すのです。
つまり、年に１棟ずつ、このような物件を購入して、5年後は毎年売却をし、また購入をするのです。
このスキームで大事なのは、5年後の売却額を適正に見極めたうえで取引ができるかです。せっかく節税しても、売却時に損が出たら意味がありません。
また、上記の計算に関しては、分かりやすくするために、かなり端折って書きましたが、細かい部分に関しては税法をそこそこ理解する必要がありますので、ご注意下さい。
金持ちは築古物件が好き。とよく言われますが、上記のような取引をしているからなんですね。
リタイヤして２年。。
ちょうど２年前の今日、サラリーマンを辞めて専業大家になりました。
あれから２年。
あっという間でしたが、今までの人生で最も充実していたと断言できます。
会社辞めたら、しばらくゆっくりしてサーフィン三昧の生活を送ろうと思っていましたが、そんな風にはなりませんでした。
次から次へとやりたい仕事が見つかり、それを手伝ってくれる仲間が現れ、また新しい仕事にチャレンジする。
この繰り返して、仕事も遊びも境目がなくなりました。
仕事と遊びの境目が無くなるとどうなると思いますか？
とても毎日が充実します笑
好きな事が仕事で、仕事が好きなことだからです。
楽しくて楽しくて、別にサーフィンに行かなくても良くなりました。
でも、最近は週に１回は海に行くようにしています。
難しい仕事に着手していて、問題がたくさん発生します。
その解決策が海で浮かんでいると、頭に閃くことが多いのです。
海の上で仕事してるわけですから、究極のテレワークですね。
ネットがなくても、スマホがなくても仕事はできます。
ということで、リタイヤ３年目に突入しますが、今後もたくさん遊んで仕事して、勉強して、常に刀は研いでおき、チャンスが到来すれば、迷うことなく飛びつく、こんな日々を過ごしていきたいと思います。
そして、いつも読んでくれている皆さん、関係者の方に改めて感謝申し上げます。
これからもよろしくお願いいたします。
管理会社をはじめました
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宅建業を開業してから１年が経ちました。
開業してもぜんぜん仕事ないんだろうなーと思っていたのですが、ありがたいことに、月に１～２件位は売買仲介をしています。
特に買い仲介は物件探しや融資アレンジにかなりの時間がかかりますので、月に１～２件が限界のペースです。
そんな中で新たに物件管理を受けることにしました。
これは学生からの友人で、収益物件の管理を２０年やっているDが当社の顧問になってくれたので実現できることになりました。
当社管理のメリットは、
・管理費３％
・火災保険申請サポート
・トラブル時も迅速に安価で対応
そして、一番大きなメリットは
私もサラリーマン投資家を７年やっていましたので、どんなことをしてほしくて、どんなことはしたくないかが痛いほどよく分かりますので、皆さんの立場に立った管理ができることかなと思っています。
エリアは、はじめは一都三県です。
築古アパートでも戸建でも大丈夫です。
今の管理会社がイマイチとお考えの方は、とりあえずLINE＠にご相談下さい。
もちろん相談は無料です。
新規参入が難しくなっている理由
信用金庫はサラリーマン向けの一棟目の融資をしないところがほとんどです。
なぜかというと、昨今は利の回る物件を一棟目で購入することは難しく、イマイチな物件を掴まされてしまい、返済に窮する方が多いからです。
信用金庫が貸さないのもちゃんとした理由があるのです。
仮にすごく利の回る良い物件であっても信用金庫は貸してくれません。
なぜなら銀行員は金を貸す専門家であって、不動産投資の専門家ではないからです。
物件の評価出しはしますが、良い物件の選別、運営、出口などに関しては全くの素人です。
銀行が太鼓判押して融資を受けた物件なら大丈夫と言う人がいますが、全くそんなことは無いのです。
銀行は何かあった時にどう回収するか、回収のプロなんです。
なのでその銀行がサラリーマンの一棟目に融資を出さないというのは、それだけ破綻するサラリーマンが多くて、かなりリスクが高いとみている証拠でもあるわけです。
神奈川県央で13％超
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のアパートを仲介してきました。
神奈川県央とは言え、現在の相場からするとかなりの利回りです。
物件自体は１年以上前からチェックしていたのですが、この利回りにも関わらず、取引が成立していませんでした。
それはなぜか？
簡単に言うと、仲介がダメだったんです。。。
もともとはローカルな不動産会社が仲介に入っていたのですが、この営業マンが超ダメダメでした。
何がダメかというと、全部です(笑)。
何をしてもダメなんです。
私は「鉄兵」という名前なのですが、契約書の仲介業者欄に平気で「撤兵」と書く始末。
何しろ誤字脱字が酷くて、修正しても修正しても直りません。
また、嘘も平気でつきます。それも見え透いたやつ。
売主へのヒアリング返答が遅いので、忘れているんですか？と聞くと、売主を入院させたり、旅行へ行かせたり、これは全て後で嘘だと判明しました。
こんな状況ですので、今までかなりの数が購入しようとしたそうですが、みんな諦めて別な物件にいってしまったようです。
私も半ば諦めて、いったんはリリースしたのですが、毎日レインズを見ていると同じ物件を別な仲介業者が掲載していることを発見しました。
一縷の希望をもって電話すると、大変頭の回転が速く、融通も利く、若手のやり手社長の不動産屋でした。
これはいける！と思い、そこからは早かったですね。我々は。
でもノンバンクTが、勤務体制の影響でかなり時間かかりました。
余談ですが、Tに出入りしている司法書士も、昨年と比べて４０％程度しか仕事が来ないと嘆いていました。しかも低グロス物件ばかりだそうです。
でもTも何とか承認が下りて、ほっと胸をなでおろしました。
やり手の不動産屋さんも、今後、物上げでおもしろいのがあったら一緒にやりましょうと、今後も共同で仕事をやっていきましょうと盛り上がりました。
なかなかここまで利回りがでる物件はないので、だいぶ目線が上がってしまいました。
物件の提案をだいぶお待たせしているお客様もいらっしゃると思いますが、何とか良い物件を提案したいと思いますので、今しばらくお待ちくださいm(__)m
逆張りで不動産投資を行う
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私はもともと株式投資を長いことやっていましたが、逆張り投資家でした。
とにかく人がやらない投資が好きで、２０００年から株をはじめたのですが、その頃はITバブルでヤフーやオラクルなどが高騰していました。
でもそんな高騰した株を買っても、梯子を外されると思い、その頃は誰もやっていない株主優待銘柄を購入して長期保有していました。
サンリオ、日清、明治、オートバックス、などなど
たくさんの株を買って保有していました。
株価も結構上がり、リーマンショックまでは順調でしたが、その後は暴落があり、プラスマイナス０になってしまいました。
そして、次に買いだしたのは２０１１年東日本大震災です。
あの時は株価がみるみるうちに下がり、あっという間に１万円を割ってしまいました。
エプソン、東京電力、各種リートはあれよあれよという間に半額になってしまい、もうこれ以上下がらないという所で、イチかバチかの勝負に出ました。
今思えば恐ろしいのですが、サラリーマン生活で貯めた全ての金額を信用買いして、上記の銘柄を買いまくりました。
一番多い時で１億円いかないくらいの保有高があり、かなりの利益を上げました。
それを元手に不動産投資に参入しました。
不動産投資に参入した理由は、有価証券の不安定さです。
私はITバブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災という暴落を経験していて、有価証券の価値が下がるのはあっという間なんだと、身をもって経験しています。
その点、不動産は現物投資なので、急には価値が下がらないし、家賃も安定収入として確保されています。
私が不動産投資をはじめた２０１１年頃は、不動産投資家の絶対数も少なく、情報も今ほどはありませんでしたが、本で勉強し、セミナーにも参加して何とか１棟目を購入しました。
そのうち、東海地方のS銀行が手広く融資をするようになり、収益不動産を扱う不動産会社もS銀行融資で１億オーバーの物件をどんどんやるようになりました。
メールマガジンで紹介される物件も、営業から電話で紹介される物件もS銀行融資ばかりで、みるみるうちに利回りが低下していきました。
ちなみに私が始めたころは、目黒駅徒歩１２分 築１５年 鉄骨で利回り１０％などなど、こんな物件がゴロゴロしていましたが、この頃には札幌で利回り７％とか大阪で６．５％とか、よくそんな水準で購入するなというものばかりでしたが、それでも飛ぶように売れていきました。
地方＋S銀行というのがブームになっていましたが、私は持ち前の逆張りを発揮し、都内２３区＋信用金庫 という組み合わせで拡大を進めていました。
みんながやっている、良いと言っていることは、何だか嫌になってしまう性分なのですが、不動産投資ではこれが功を奏して、ひどい物件を購入することなく今に至っています。
何が言いたいかというと、他人が良いと言っているから買うのではなく、自分だけ、もしくは１部の人が言っている本当に良い投資手法を取り入れることが大事なのではないでしょうか。
今でいえば
・自己資金５０万円で都内にワンルームマンション
・現金で築古戸建
というのが軽いブームになっていますが、特に築古戸建はかなり利回りが低下していますので、安易に購入するのは危険だということは申し添えさせて頂きます。
・駅近区分テナント
・ファミリー分譲区分
・団地系
・新築アパート（おもしろい融資先を開拓しました）
なんてところでしょうか。
