元旦だけど滞納者に電話してみた
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YouTube風のタイトルになっていますが、神奈川県県央地区にあるアパートを昨年末から管理しています。
そこは不良入居者が２名ほどいて、前オーナーに対しては滞納したり、踏み倒したり、廊下でバーベキューしたり、まさにやりたい放題だったようです。（そのおかげで前オーナーが安値で手放してくれたので、彼らにはある意味感謝です）
そしてそのうちの１名が２月分の家賃を今日までに払っていません。
滞納です。
滞納者への対応としては、
１．しつこく朝昼晩電話する（１０回までそれ以上やると業務妨害になる可能性あり）
２．現地へ回収に行く
３．待ち伏せしてドアの前で捕まえる
４．勤務先（通学先）に電話する
となります。ここは大家の基本ですから押さえておいてください(笑)
滞納者は軽い気持ちで滞納します。
自分がどんだけ悪いことをしているのかを知らしめるためにも、１日でも遅れたら鬼電します。
ということで、本日は元旦ですが、今後の付き合いも考え、閉めるために１．電話をする を実行することにしました。
ちなみに滞納は電話で９０％は払ってくれます。
４．勤務先（通学先）に電話する までやったことは、私も今まで１回しかありません。
また、最近の契約では家賃保証を付けるケースが圧倒的です。連帯保証人をつける古い契約がある物件だけがこのようなスキルを必要とします。
電話すると、１回目では出てくれませんね。留守電に繋がりました。
懲りずに２回目をすると出てくれました。
こちらの名前を言うと、やはりというか怒声が飛んできました。
元旦からふざけるな！という答えです。
このようなケースで有効なのは、相手に言いたいことを言わせて、怒鳴らせて、材料を集め、それで上げ足を取ってこちらが切れるパターンだと認識した私は、初めは弱気で対応しました。
そして、５分ほど怒鳴らせて、もう材料は十分なので反撃に移る訳ですが、ここで注意しなくてはならないのが、相手が電話を切るような事態だけは避けることです。
電話を切られてしまっては、「回収日を確認し、今後も順守させる」という目的を果たすことができなくなります。
今回はものの見事にこちらのペースに嵌ってくれました。
いろいろ話を聞くと１０日が給与支給日なので、１０日にしてほしいとのことですが、それでは他にしめしがつかないので何とか毎月５日に振込という案で納得してくれました。
私の経験上、怒鳴ってくれる方が楽です。
怒らず淡々と無いから払えないと言ってくるタイプは、話が均衡したまま続くことが多く、こちらの欲する結果にはなりにくいです。
一方、怒るタイプは怒ることでエネルギーを使い果たしてしまし、スタミナ切れする人が多いです。考えてみれば、自分も怒ると凄まじいエネルギーを使いますよね。
ということで、元旦に担当者に電話したみた けど、何とか最後には円満解決することができました。
最後にアドバイスですが、大家にとって家賃は命です。滞納はその命を脅かす行為ですので、気迫を持って滞納者に臨んでください。
滞納者はどれくらいの覚悟で電話してきているのか試していますよ。
新年明けましておめでとうございます
本年もよろしくお願いいたします。
知らない方も多いかもしれませんが、私は世田谷で石澤商会という、不動産屋をやっています。
不動産投資家だった私が、賃料収入を得て、サラリーマンを卒業し、開業した不動産屋なので、かなりサラリーマンの気持ちに寄り添えると自負しています。
また、年中無休、もちろん正月も営業していますので、相談事や悩み事がありましたらLINEに登録して頂き、そちらにメッセージを頂ければ返送いたします。
正月とは言え、結構仕事があります。
溜まった書類の整理や滞納の請求もありますので、正月なんてこの調子だとすぐに終わってしまいそうです。
皆さんは新年の目標を立てましたか？
私も目標を考えています。
目標を立てたら是非公開しましょう。
そうすると達成しなくてはカッコ悪いと言う気持ちが働き、きっと目標達成の力になります。
不動産投資のホンネ
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年末でレインズがメンテナンスに入り、仕事にならないと思いきや、溜まりに溜まった事務作業や物件磨きをやっているうちにあっという間に年末年始は過ぎてしまいそうです。
独立して、年中無休になりました。
好きなことなので全く苦になりません。
好きな時に好きなだけ働く、一日２０時間働く日があれば、４時間しか働かない日もあります。
波があれば湘南辻堂で波乗りをしてから仕事なんて日もあります。
定年まで働いて、６０歳過ぎたら年金貰って悠々自適なんて時代は９０年代までの話です。
現代は死ぬまで働くのが正解です。金銭的にも健康的にも。
であれば、いかにストレスなく自分の得意な分野で楽しく働くことができるようなシステムを構築することができるかが人生の質を左右するのではないでしょうか。
私の場合は最適なシステムがサラリーマンではなくて、不動産投資家兼宅建業者でした。
その宅建業者になって１年が経ちました。
そして不動産業界の様々なところが見えてきました。
私は不動産投資家としては100部屋以上保有していたので、まあまあ規模の大きい方でしたが、それでも見えなかったところが見えてきました。
不動産業界は一言で言うと「超縁故社会」です。
コネが全てです。
コネがあれば、格安物件を購入できたり、有利な融資を引いたりできます。
このコネが全てという事実に背を向けたがために失敗する方が多いです。
例えば、これから１棟目を購入する方はコネも経験も何もない状態です。
この状態はコネではなく「カモ」です。
不動産投資をしようというぐらいですから、属性も良く、自己資金もあって、世間的には成功している勝組かもしれませんが、「カモ」であることは間違いありません。断言します。
そして性質の悪いことに「自分に自信があるカモ」なのです。
自分は今まで仕事で成功してきたから、不動産投資でも成功できるに違いないという自信が判断を誤らせます。
ですから、これから参入する方はコネもなにもない、よちよち歩きの保育園児だと思って下さい。保育園児には保護者が必要です。
信頼できる不動産屋を見つけてください。
参考までに信頼できる投資家は信頼できません。共食い大家という言葉を聞いたことがありますか？ある程度規模の大きな大家は、客を不動産屋に紹介することでフィーをもらっているのです。そして、所詮不動産の素人ですので、プロの不動産屋には敵いません。ということで、信頼できる不動産屋を探すべきです。
そしてマインドセットですが、すごい儲かる物件を一生懸命探しているかもしれませんが、そんな物件は買えません。
すごい儲かる物件が出てきたら、私なら自分で買います。
自分で買えなければ、知り合いの不動産屋を紹介して、次に自分が良い物件を紹介してもらいます。
なので、すごい儲かる物件は買えません。
あるのは普通の物件か、買ってはいけない物件です。
初心者が買うべきなのは当然ながら「普通の物件」です。
これを狙っていきましょう。
不動産会社の中には、あなただけに特別な物件をと言いながら寄ってくる営業もいるかと思いますが、そんな営業がいたら全力で逃げて下さい。
たぶんどうしようもない物件をあなたに勧めているからです。
もう一度いいますが、不動産はコネが全てです。
次回はどうすればそのコネを構築することができるかについて触れたいと思います。
警察から電話がありました
毎年年末になると、なぜか警察から連絡が入ります。
今回もウチの物件に住んでいる外国人の件で、連絡がありました。
既に退去しているベトナム人についてですが、既に退去してしまっていたので、その旨をそのまま伝えましたの。
警察は質問はしてくるけど、こちらの質問には答えてくれません。
ですが、今回はオーバーステイではないようなので、ガチの犯罪かもしれません。
外国人に関する偏見は無い方ですが、ベトナム人は本当に要注意です。
ウチの過去の入居者でも窃盗、強盗、銃刀法違反、暴行、オーバーステイなどなど、捕まった者がたくさんいます。
保証会社もベトナム人はかなり慎重に審査するようです。
また滞納や夜逃げも多く、バレなければ何やっても良いという国民性があるのだと思いますので、新規に募集する時にはご注意下さい。
賃貸市場が動いてきました
12月に入って、引越のトラックを多く見るようになりました。
また、物確（物件確認のこと）も格段に増えました。今まであまり反応がなかった物件にも物確が入るようになりました。
コロナの影響で引越しを我慢していた人が、年内には落ち着きたい
コロナによって生活を見直した結果、自分の住むべき部屋はここでない
などなど、ここでもコロナの影響は出ています
この時代にお客さんから求められる物件はどんなものなのか、今一度考える必要がありそうですね。
とにかく家賃が安い
都心からは遠いけど環境が良い
ワークスペースがある
庭がある
そんな特色がある物件が強そうですね
いずれにせよ、賃貸が動いてきたということは、お客さんも出て行く可能性があるわけですから、大家として生き残るには踏ん張りどころですね。
原状回復工事はどの程度必要か
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地元から長くやっている管理会社に任せている物件ですが、退去があって、原状回復工事見積もりを依頼すると、とんでもない金額を出してきます。
キッチン交換して、壁紙全部張り替えて、風呂桶も替えて。。。
６０万円コースの見積もりが出てきたりします。
確かに傷みが酷い部屋でしたが、結局はクリーニングをしっかりして、壁紙交換して、キッチンはメラミンシートを張って見栄えを良くして、１５万円位で済みました。
家賃も前回と同じ金額です。
このどれくらい原状回復工事に金をかけるかの判断は、経験がものを言います。
過剰にやってもいけないし、少なくてもダメです。
前の入居者が１５年位住んでいる部屋があったのですが、ここもリフォーム工事をケチってみました。
ところが、ケチったためになかなか決まらず半年位空室のままでしたね。
家賃が６．５万円なので半年で約４０万円の機会損失。。。
この４０万円でバストイレをセパレートにできたので、苦い経験になりました。
リフォーム代金の目安として、最大は家賃の１年分です。
これ以上かけると回収に時間がかかります。
１年以内に収まらないようでしたら、その時は、いくつかの項目を削って、その代わり家賃を下げましょう。
家賃を下げるメリットも実はありまして、あまりに安いので他に出ていくことができなくなります。
逆にADや担当者ボーナスを駆使して、無理やり高い家賃で決めても、２年後の更新で出て行かれるケースが多いです。
なので、家賃１年分で抑えて、その分は家賃で還元してあげましょう。
ちなみに中野区で最安の物件は、うちの地獄シェアハウスです(笑)
地下室、隙間風つよめ、雨漏り、部屋の掃除・残置物撤去は入居者
このような条件で、電気水道Wifiコミコミで１．９万円です。
この部屋、日本人は住めません（泣）
以前、バックパッカーで世界中の安宿を旅していた猛者でも、寒くて眠れないと３か月で出ていきました。
今まで最長入居記録はスリランカ人の２年です。
当初は、やはり寒くて眠れないと泣きが入りましたが、ユニクロのヒートテックをあげたら、「なんて快適なんだ」とたぶん英語でそんなことを言って喜んでいました。
ヒートテックのおかげで２年間も住んでくれました。
ちなみに、外国人は寒い寒いと文句を言ってくるので、現地に行くと裸足だったり、Tシャツだったりします。特にベトナムやスリランカはこの傾向が顕著です。
寒いと文句を言う前に、暖かい格好をしろと切れてしまいそうです。
彼らはエアコンの設定温度を30度にしたりします。シェアハウスで電気代負担がないので遠慮しません。
その挙句、ブレーカーをあげてしまい、復旧方法が分からずに電話してくるのですが、頭に来て１週間くらいそのままにしたことがあります。
そうしたら、ちゃんと服を着るようになりました。
冬になるとシェアハウスの電気代が高くて愚痴りたくなります。
本日は途中から愚痴に付き合って頂き、ありがとうございました。
良い物件なら、何で自分で買わないの？
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不動産投資をやっていて一度は思うのは
「そんなに良い物件なら何で自分で買わないの？」と思ったことはありませんか？
私もいつも思っていました。
その答えは自分が不動産業者になって、やっと分かりました。
まず営業マン
彼らは「買いたくても買えない」のです。
アパートローンを引くには、かなりの高属性が必要です。
上場企業・公務員・年収５００万円以上 これくらいが最低ラインです。
つまり彼らの属性ではアパートローンを引けないのです。
フルコミで1000万円オーバーの社員もいますが、銀行は相手にしてくれません。
また、「そんな面倒なことしたくない」このような営業マンもいます
楽してパパっと儲けたい。
このような営業マンも多いです。
つまり、自分で物件を持っていないような営業マンからは本来買うべきではないと考えます。
自分で保有していて、知識や経験があって仲介するのと、何も知らないで売るのでは、雲泥の差があります。
また、会社としてもなぜ買わないのか？
これも疑問に思っていましたが、答えは同様です。
宅建業者は長期の融資を引くことが難しいです。
半年～１年程度なら、それこそ１億でも２億でも引くことができますが、金利も高いですし、必然的に転売しかすることができません。
ちなみにこのようなプロジェクトファイナンスは聞いたことがないような街金崩れのノンバンクが多数やっていますが、これを借りて転売を目論むものの、高値で転売できずに市場から退場となる宅建業者が多数います。
ということで、業者が買う場合には転売目的で購入することになります。
ちなみにですが、私の様な不動産投資家上がりの宅建業者には、銀行も長期で貸してくれます。
宅建業者としての経験は浅いですが、大家としての経験は、そこらの営業マンには負けませんよ。
