penguinpenguinの日記

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不動産屋にはいろんなお客さんが来ます

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当社は完全予約制の口コミでやっている不動産屋です。

知り合いの知り合いの知り合いを紹介してくれたりすると、普段では会うことことのないようなお客さんが来ることがあります。

先日はそんなお客さんを案内してきました。

その方は当初、朝鮮系中国人と言っていましたが、よくよく話を聞いてみると、北朝鮮から中国に逃れた人でした。

いわゆる脱北者です。

自分ではおぼえていないけど、親たちが命がけで川を超えて国境を超えたおかげで、今自分はここにいると言っていました。

私と同い年くらいの女性ですが、日本の大学を卒業し、足立区で働いています。

脱北者で子供を日本の大学に送るということは並大抵の努力ではなかったと思います。

そんなことを考えれば、自分の努力も覚悟もまだまだ足りないと思ったりしました。

死ぬ気になれば何でもできます。

空室が多くても、返済が大変でも、部屋に雨漏りが発生しても、中国の国境を死ぬ気で超えることを考えれば何でもないことのように思います。少なくても日本で不動産投資に失敗しても命まで取られることはないのですから。

そんな話をしながら、板橋区川口市方面の物件を10件ほど見てきました。

そして結局川口の物件に申込みをしたのですが、申込みしたいと言ったら「外国人はNG」と言われてしまいました。

未だに結構残っているんですよね。。。外国人NGの物件。

個人的な考えになりますが、これからの賃貸経営は外国人・生保・高齢者・ペット(GSKP)を抜きにして成立しないと思っています。今後、この層が増えていくからです。

ですので、なるべく早めにこの層の入居者に慣れて頂きたいと思います。

不動産投資でFIRE

Financial Independence(経済的自立), Retire Early(早期退職)を訳してFIREと称しているのですが、この概念は結構好きです。

 

巷に言うセミリタイヤは、不動産からの収入で、ウハウハ。高級外車を買ったり、海外旅行三昧の様なイメージですが、FIREはどちらかと言うと経済的な自由というよりも、雇用という現代の奴隷制度からの自由というニュアンスの方が強いのではないでしょうか。

 

私もサラリーマンをやっている時代がありまして、今思えば奴隷でした。

 

朝から深夜まで働き、家庭を顧みることもできずに、家族に病人がいても会社に行かなくてはならない。世間よりも給与は多少良かったのですが、そもそも世間の他のサラリーマンも奴隷なので、奴隷同士で比べても仕方ないですよね。

 

そんな生き方に疑問を持ち、別な暮らし方を模索して、それで辿り着いたのがFIREという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

私も3年前にFIREを実践しました。

 

ベースとなるインカムは不動産投資からの家賃収入です。でも、ここからの収入は全て再投資に回しています。

不動産投資は拡大することが定めのようになっていて、規模の拡大が止まると、足の爪先から壊死していくように、じわじわ経営を蝕んでいきます。

資本主義も成長することが宿命付けられていますが、不動産投資も似ています。

 

普段の生活費は別なインカムを当てます。

不動産投資版FIREで必要なことは、不動産収入以外での収入を得ることです。

 

私の場合、質素に暮らしていますので、家族5人の生活費は20万円もあれば十分です。

これを不動産以外のビジネスで稼ぐことができれば、より安定した生活を送ることができます。

 

私の場合、宅建士を取得したので、宅建業を開業しました。

お客さんなんか来るのかな?と思っていましたが、ありがたいことに口コミでお客様が来てくれます。

例えば月に賃貸を1件客付けとして決めて、年に数回売買の仲介を決めることができればそれで家族が1年間暮らしていけます。

 

また、常に不動産というフィールドで仕事をすることで、不動産の経験やスキルという刃を研ぐことができます。開業して2年が過ぎようとしていますが、2年前の自分と今の自分では成長を実感することができます。

 

ということで、不動産投資でFIREしたいと考えている方は、まずは宅建士を取得しましょう。サラリーマンが資格無しで不動産投資をやっているのは、所詮お遊びみたいなものです(私もそうでしたので、つくづくそう思います)。お遊びでは魑魅魍魎の世界では生き残れません。

 

私がやっているオンラインサロンでは宅建士の取得を推奨しています。今年も数名の方が受験する予定です。 

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水損事故が起きた場合の保険対応

収益物件を購入する時には火災保険に加入するかと思いますが、特に築古物件を購入する時にはフルサポートの保険に入ることが重要になります。

 

例えば給水管からの漏れ。

これは老朽化であることが原因のことが多いので、配管自体の修理には保険は使えません。

しかし、給水管から漏れたことによって、床や下階の天井・床・壁が汚損してしまった場合、保険金が支払われ可能性があります。

 

ただし、フルサポートの保険に入り、「汚破損特約」に加入していることが必要になります。

 

もしも築古物件を保有している方は、すぐにでも火災保険証券を確認して下さい。

 

汚破損に関する特約が入っていなければ、すぐにでも加入することをおすすめします。

 

1Kの部屋でも水損でスケルトン工事をすると300万円以上かかってしまうことがありますので、保険で安心が買えると思えば安いものです。

 

ちなみに現在の火災保険制度はとても不平等だと思います。

 

自動車保険なら無事故割引があって、事故をしなければ保険料が安くなりますが、火災保険では適用されないからです。

 

もちろん自動車保険は本人の自覚や注意によるところが多く、逆に火災保険は不慮の事故によるものという差がありますが、これにより、ほとんど保険を利用しない新築物件のオーナーが割りを食っているのは否めませんね。

 

【注意喚起】太陽光発電所がシミュレーション通りに発電していない方へ

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太陽光発電所のメンテナンスは外注している方が多いと思いますが、とは言っても定期預金のように寝かしておけばよいわけではありません。

 

遠隔監視装置でしっかりとモニタリングする必要があります。

 

例えば、こんなことがありました。

 

Aさんは太陽光発電を購入したものの、当初示されたシミュレーションどおりに発電できていませんでした。それで私に相談が来たのですが、遠隔監視装置を見せてもらうと、11〜14時の最も発電が良いはずの時間帯に発電量が落ちていることが判明しました。

 

通常このようなケースですと、抑制を疑いますが、抑制はされないはずの発電所でしたが、調べてみると東北電力の連系工事ミスで抑制が発生していることが判明しましたので改善を東北電力に申し入れたところ、対応によってほぼシミュレーション通りの発電ができるようになりました。

 

この抑制しないはずなのに、抑制がかかるということは非常に多くあります。電力会社のミスという回答になりますが、意図的にやっているとしか思えないくらいの頻度で発生しています。

 

また、これも多いのですがパワコンの初期不良です。

パネルも連系工事も問題ないのですが、パワコンというパネルからの電気を調整する機械の不具合があって、送電線に電気を流せていない場合があります。これは抑制と見分けるのが難しいのですが、1つの目安としてパワコン不良の場合は時間帯に関係なく1つのパワコンだけ発電量が少ないということが見られます。

 

またある人は風の強い日に近所から防草シートが飛んできてパネルに被さってしまい、半年くらい発電量が少なくなるという非常にもったいない事態も起きています。

 

当初よりも周囲の竹や木が伸びてパネルの日照を遮っていることもあります。これは場合によっては伐採してもらえる可能性があります。私が知人からメンテナンスを請け負っている物件があるのですが、これは隣家から木が越境して日照を遮っていました。隣家に行って木を切ってほしいとお願いしたのですが取り合ってくれなかったので、弁護士から文書を出してもらったところ対応してもらえました。

根っこが越境している場合は切っても良いが、枝はダメというややこしい法律がありますので、自分では切ることができないのですが、もしも枝が落ちてきてパネルを傷つけたり火災が発生した場合には所有者に責任が発生します。これを弁護士に文書化して送ってもらったら効果テキメンでした。

 

いずれにせよ、M社のシミュレーションはかなり固く、良心的に行っています。

シミュレーションと下方に乖離している場合には、何らかの理由がある可能性が高いので、太陽光は不労所得という考えを捨てて、きちんと1日1回はモニタリングをして頂きたいと思います。

 

ちなみにアラートは前日比で来る設定になっていますので、そもそも悪い状態が続いていると何の役にも立たないので要注意です。

 

今回の話は下記オンラインサロンのZoom会議で話題に登りました

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水漏れ事故の続報

4月頭から水が漏れ続けています。
当初は原因も全く分からなかったのですが、ここに来てようやく原因が掴めてきました。

結果としては排水管から1箇所、給水管から2箇所です。

まず排水管は油汚れによるつまりがあり、オーバーフローしたようです。

キッチンのシンクから配管を通って下水として流れていくのですが、シンクと排水管の継ぎ目は油などが詰まるとここから漏れてしまうのです。ここは汚れを取り除いて、修理をすれば直るのですが、

やっかいなのは給水管からの水漏れです。

水漏れ箇所がスラブの中にある部分でしたので、ここを斫って直すか、新たに別ルートで給水管を設置することになります。

今回のケースではスラブの深い部分にありそうで、あまりスラブを斫ってしまうと建物の構造上弱くなってしまうので、別ルートを設けることになりました。

また原因階は水漏れで床全体が腐っているので、その修理と、漏水階は天井と壁が落ちてしまし、また床も腐っているので、スケルトンリフォームが必要になります。おそらく全ての工事費用は300万円近くかかるのではないでしょうか。
そして入居者の宿泊費用もかかりますし、1階に関しては荷物も全部どける必要がありますので、引越し費用も発生します。
総額400万円くらいですね。

と、このように古いRCや鉄骨は修理費用がかかることが多いのです。

もしも同じような漏水事故が木造であったとしても、木造はスラブなんてないですから、天井裏にいって排水管を直すだけで済みます。
費用も20分の1くらいで済みます。

サラリーマンがフルローンで地方RC物件を購入すると危険というのは、こういうことなんです。

今回は私が身を以て失敗談を掲載できた意義はあったと思います。

そしてこのような事態が起きた時に何よりも大切なのは、
・トラブルから逃げないこと
 →トラブルから逃げると、もっと大きなトラブルになって返ってきます。経験上ですが
・信頼できる大工さんに任せること
 →RCの修繕は経験と勘が全てです、場数や修羅場を踏んだ大工でないと対応できません

そして、一番大事なのが、大変な事態であっても、どこかで楽しむ気持ちを持つこと。
いやー派手に天井落ちたねー いやいや漏水同時3箇所なんて経験ないわー などと笑い合いながら、得難い経験をしているという気持ちを持っていると、トラブルという貧乏神もばからしくなって、他に行ってしまいます。

でも、

その貧乏神は次あなたのところに行くかもしれませんよ?準備はできていますか?

準備ができていない方はオンラインサロンをご検討下さい。凄腕大工さんをご紹介できます。

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貧富の差が拡大する

金持ちはどんどん金持ちに、貧乏人はますます貧乏になっていく

このような社会に日本もなりつつありますし、この流れは変わらないでしょう

 

どちらになるかは、あなた次第です

 

この分水嶺は副業ができるか否かにかかっています

 

そろそろ本気で副業を検討すべきです

 

会社での仕事は効率よくこなして早く帰り、自宅で副業をこなす

 

このようなことができる方が、今後「富めるもの」となっていくのではないでしょうか。

 

融資を出す銀行を見つける方法

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なかなか融資がつかない状況が続いていますが、それでも融資を出す銀行は存在します。

当社でもいくつか出す銀行をおさえていますが、これは我々の飯の種ですので、おいそれとブログに出すわけにはいきません。

では、どうやって我々が融資を出す銀行を割り出しているのか。 それは簡単です。 投資物件サイトを見ていて、お!と思って問い合わせたら既に売れてしまっていた。 こんな経験はお持ちだと思いますが、そこで終わりにしてはいけません。 少し時間をあけて、所有権移転が終わった頃に登記簿謄本を取得してみるのです。

そうすると、乙区に抵当権が記載され、どこの銀行の○○支店から融資が出ていることが分かるのです。 意外な銀行から出ていることがあったりします。

謄本の読み方を身につけると、様々な局面で活用することができます。巷に溢れているインチキ投資家のコミュニティや再現性0の大家本を買うより、まずは登記の勉強をされてはいかがでしょうか。この本は基礎から詳しく説明しているのでおすすめです。