節税目的の不動産投資について
節税目的の不動産購入についてまとめてみました
１．この章を理解するために必要な知識
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所得税の速算表
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課税される所得金額
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税率
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控除額
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1000円から194万9000円まで
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5%
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0円
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195万円から329万9000円まで
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10%
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9万7500円
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330万円から694万9000円まで
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20%
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42万7500円
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695万円から899万9000円まで
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23%
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63万6000円
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900万円から1799万9000円まで
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33%
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153万6000円
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1800万円から3999万9000円まで
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40%
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279万6000円
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4000万円以上
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45%
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479万6000円
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（２）原価償却
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減価償却とは、資産は時間が経つにつれて、価値が減っていくという考え方。
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減価償却費とは、資産価値の目減り分を、資産の価値から差し引く価格。
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時間が経っても価値が減らないものには適用されない。
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木造22年だが、耐用年数を超えたものは４年で償却可能
（３）不動産の譲渡益課税
不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なります。
■短期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合→約４０％
■長期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合→約２０％
３．実例
神奈川県内のアパートを3,000万円で購入し、6年後に2,700万円で売却した場合。
【前提条件】
土地1,500万円 建物1,500万円
自己資金600万円 ローン金利3.9％30年 元利均等返済
【毎月家賃収入】250,000円
【ローン返済】113,200円
【毎月CF】136,800円
【年間CF】1,641,600円
【６年間CF】9,849,600円
【６年間手残り】9,849,600円ー1,800,000円＝8,049,600円
【売却時】27,000,000円ー21,000,000円＝6,000,000円
【売却時税金】27,000,000円ー15,000,000＝12,000,000円の20％が課税されるため約240万円
【プロジェクト収支】記入してみてください。
家賃手残り（ ）万円＋節税分（ ）万円＋売却時手残り（ ）万円ー売却時税金（ ）万円＝（ ）万円
境界の明示について
不動産の売買契約書特約に「境界非明示とする」なんて文言が書いてあっても、さらっと流してしまうことはないでしょうか。
一番良いのは近隣との「確定測量」が終わっていることです。
隣接する筆の数にもよりますが、自分で確定測量をすると７０～１００万円くらいかかります。
そして、土地を売る時には確定測量図があることが条件になっているケースが多いです。
ということで、この確定測量図があるのとないとでは１００万円の違いがあります。
そして、もっとやっかいなのはお金を出しても確定測量ができない場合もあります。
それは、土地所有者が不明の場合です。相続時に登記をしていないと、所有者が不明なので、真の所有者を探し出すのに膨大な労力がかかります。
法務局の職権でできることもありますが、時間と金がかかります。
ということで、境界の明示には注意をしてください。
ちなみに最高なのは「確定測量図」があって、前面道路の道路査定もされていることです。前面道路については、役所に行って「道路境界確定図」があればOKです。
刑務所からの手紙
不動産屋をやっていると、普通の生活ではなかなかできないような経験をすることができます。
本日、刑務所より手紙が来ました。
入居者がいつの間にか入所者になっていました(笑)
手紙の内容としては、刑務所もお金がかかるから、部屋の冷蔵庫やらテレビを売って、その金を送金してほしいとのこと
中古のテレビや冷蔵庫を売っていくらになるか知りませんが、こっちも動けば人件費がかかるってことを知らないのか、知らないふりをしているのか分かりませんが。たぶん売りに行くことはないでしょう
だって、売ったら売ったで「何でこんなに安く売るんだ？」と文句つけられそうじゃないですか？そんなこと言われたら温厚な私もキレちゃうと思うんですよね
ちなみに、この入所者には２回ほどキレました
一度は隣の工事音がうるさいというクレームです。
そんなの知らんがな。。。
次は自販機にお気に入りのコーヒー入れてくれという要望
他メーカーなので絶対にむり
このまま出所しないでほしい。。。
非常事態宣言！？
続くときは続くもので、１１月末までに５件の売買契約をすることになりました。
これは非常事態宣言です。
１１月は５週あるので、週に１本と考えると気が楽になりますが、ぼーっとしているとあっという間に過ぎてしまいます。
そのうちの１本は、サラリーマン時代に購入して３年ほど住んだマンションです。
３年住んで９年賃貸に出しました。
残債を超える金額で売れれば良いと思っていましたが、昨今の物件高騰でとんでもない価格で売ることができました。
居住用物件をお持ちの方は、明らかに売り時です。
また、残りの４件は土地関係です。
不動産投資をやっている皆さん。投資対象はアパートだけではありませんよ。
目鼻がきく方は土地に動いています。詳細は明かせませんが。
役所調査に現地調査そして書類作成と１１月もあっという間に過ぎてしまいそうです。
不動産投資の本質
これを言っては身もふたもないかもしれませんが、不動産投資とは「情報格差を利用した取引になります」
情報弱者が情報強者の養分にされるのです。弱肉強食です。
サーフィンをしている人は分かりやすいかもしれませんが、サーフィンのルールは上手いやつが勝者なのです。上手いやつが、波を取り、下手なやつが横から乗ろうものならパンチアウトされます
不動産投資も全く同じ構造です
エンドと不動産屋では、エンドが養分にされます
不動産屋同士でも、経験の浅い不動産屋は情報強者や歴戦練磨のベテランの養分にされます
規模はあまり関係ありません。経験・情報・知識が全てなのです
不動産投資家初心者はある意味、みんな養分です
養分になっていないと思っている人は、ある意味幸せかもしれません
私もはじめは養分でした
養分だという現状をしっかり認識し、自分の立ち位置を知ることが負けない投資をするためには何よりも大事だと思うのです
ハクビシンが出ました
昨日はオンラインサロンのミーティングがあったのですが、会員の保有している戸建の入居者からクレームが出たそうです。
「天井からシミのようなものが広がっています。猫が天井をしきりに気にしています」
これだけ聞くと、嫌な予感しかしません
おそらくハクビシンが住み着いているのではないかと
そんなことを冒頭で話していると、別な会員がハクビシン退治をした経験があるということで、盛り上がりました
みなさんいろんな経験をされているんですね
私もネズミ退治は経験がありますが、ハクビシンはありません
このような経験はしないにこしたことはありませんが、このようなサロンで聞いておくと、いざ自分の身に降りかかった時に冷静にかつ的確な対処を行うことができるのではないでしょうか
ちなみにハクビシンが出た時は、自分で捕まえても保護動物のため自分では処分できない。なので、結局は業者に頼むのが一番の近道ではないだろうかという結論になりました
ハクビシンの罠というか捕獲用の檻がアマゾンに売っているという話もありましたし、鍵交換は業者に依頼すると２万円かかるけど、アマゾンで買うと３０００円で済むという話も大変勉強になったようです
年末にかけて、あと１名追加で募集しようかと考えています
近々忘年会を開催しますので、そこ辺りまでに加入して頂けると一気に仲良くなれますね。ちなみに他のメンバーもリアルで会うのは今回がはじめてになります
女性が１名なので、女性メンバーの加入も大歓迎です
サロンの詳しいことはこちらに書かれています
職務質問を受けました
本日早朝４時からマンションにビラ配りをしてきました
マンションの売却を預かったのですが、一番購入の可能性が高いのは、当マンションの住民もしくは近隣のマンション住民です
自分の親もしくは息子たちに近居させる、なんてニーズが強いんですよ
やはり共働きが浸透してきた影響でしょうかね
そして近隣マンションにターゲットを絞ってポスティングしてたわけなんですが、朝４時にジーパンとクロックスでウロウロしてたものですから、職務質問を受けてしまいました
職務質問自体は問題ないのですが、恐ろしいのは路駐している車のトランクには、太陽光発電所草刈用の鉈（ナタ）、植木ばさみ、工具箱、バールが入っているのです
これらが見つかったら簡単には帰してもらえません。下手したら何日か留置所に入ることになります
ということで、路駐している車と私が一致しないように祈りました
その時、私の頭は高速で回転していて
１．もし車のことを聞かれたらシラを切る
２．持ちもの検査で車の鍵が出てきたらかなりやばい
３．鍵のボタンを押されたら、顧問弁護士を起こして対応してもらう
というストーリーを考えていました
でも、やはり年の功というか、まともな不動産屋だと認めてくれたみたいで、特に検査もせずに解放してくれました
捨て看板設置したり、電柱にマイソク貼る質の悪い奴がいるので、こういう時に疑われて迷惑です
朝からヒヤヒヤした話でした
