２０２４年問題とDIY大家
ここを押して頂けるとうれしいです
過去にS銀行で地方物件を購入した投資家は空室やら修繕費用やらで、かなり大変な状況かと思います。
特に２０１４年以降は、かなり杜撰な融資を行って割高な物件を購入したケースがたくさんあります。
そんな物件も、だんだん老朽化していきます。
通常は１０年ごとに大規模修繕を行いますが、数百万円もの費用を捻出できない方が大多数でしょうから、そのような物件は大規模修繕がされません。
大規模修繕がされなければ、雨漏り、コンクリートの剥離、錆びなどが発生し、人が住めなくなり、スラム化します。
最も融資が活発だった時期から１０年経つ２０２４年頃には、そのような物件が全国に発生するのではないでしょうか。
このことを勝手に２０２４年問題と言っております。
なぜこのようなことが起きてしまうか。
簡単に言えば物件から十分なCFが出ていないからです。
大規模修繕は数百万円～数千万円かかりますが、大家業というのは毎月のCFをコツコツ貯めてこのような工事を行い、残るのは僅かな金額という商売なのです。
でも割高で購入している物件はそもそもCFが少ないですし（毎月のCFは７０万円です！と言ってドヤ顔している方を何人も見ましたが、大規模修繕の地獄を知らない、まさに知らぬが仏です）、退去すれば修繕費もかかります。
地方のファミリータイプでは家賃の割に修繕費が高いので、退去が発生してもリフォームしないでそのままにしているなんて方は破綻までそんなに時間がないと考えて下さい。
でも、何とかしたい、何とかしてあげたいと常日頃考えていて、先日良いアイデアが浮かびました。
昨今はDIY大家ブームで、自分で修繕しちゃう大家さんが多数います。
お金はないけど、体力と、技術があるという大家さんです。
一方、S銀行で購入した投資家はDIY大家とは対極のお金はあるし、属性も良いけど、DIYとかできないし、そもそも本業が忙しい
こんな２つのタイプを結びつけるのです。
簡単に言うと、空いていて修繕費が捻出できない部屋を、DIY大家向けに格安で提供するのです。
DIY大家は格安に借りた部屋をDIYして、賃貸に出して、利ザヤを稼ぐのです。
転貸借可能な部屋として募集してもらえば可能かと思います。
そうすれば、安い家賃とはいえ収入が入ってくるわけですし、DIY大家も今までの主戦場だった戸建は値段が上がってきているため、自己資金があまりかからない転貸借をすることはお互いにメリットがあると思います。
ということで、
・荒れた空室を安く貸しても良い
・荒れた空室をDIYして賃貸に出してみたい
こんな実験台になってくれる投資家がいたらご連絡下さい。
当社のレインズに載せて、どれだけ引き合いがあるか試してみようかなと考えています。
