少しでも早く部屋をうめるために
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あまりやっている人はいないのですが、普通のアパートであっても「テナント・事務所可」にすると、問い合わせが増えて決まりやすくなることがあります
全くテナント需要が無さそうな場所であっても問い合わせが来るので、おもしろいです
私も中野区にある地下室倉庫の活用に悩んでいる時期がありました
塗装屋をやっていた前オーナーが、ペンキの保管倉庫として使用していたスペースです
倉庫以外に活用する方法も浮かばなかったのですが、思い切ってテナント募集してみたところ
・水耕栽培農場
・２４時間フィットネス
・バッティングセンター
・劇団の稽古場兼ステージ
・会員制卓球クラブ
・おもちゃ博物館
・個人が趣味で保有するゲーム機の保管場所
などなど、様々な問い合わせが入りました
面白かったのは水耕栽培で、おかしな草を栽培されたら困るのでやめておきました
このように、クヨクヨ悩む前に市場に出して、ニーズに委ねた方が良い場合もありますので、まずはやってみましょう
そこから考えても遅くありません
エレベーター使用を禁止にしました
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管理物件で５階建てのRC物件があります。
この物件にはエレベーターがついているのですが、このエレベーターがくせものです
なんせ維持費が高いのです
月額のメンテナンスで２．５万円、年額３０万円
そして１０年に一度のリプレイスで１０００万円、年額１００万円
つまり、年額で１３０万円かかるのです
だから１３０万円のコストに見合うかが重要です
そして、この管理物件は４F、５Fにそれぞれ１部屋しかありませんので、エレベーターを使えなくする代わりに、家賃を２万円下げたとしても、年間２４万円です。
１３０万円ー２４万円＝１０６万円安くなるわけです
経験上３階まではエレベーター無しでも大丈夫です
４階になると厳しくなってきて、５階以上は必須です
昔の公団住宅などは５階建でもエレベーターなしの設計がありますので、５Fがエレベーターなしの限界だと思います
さすがに６Fになると、厳しいですが、エレベーターの負担に苦しんでいる方は、廃止も検討されてはどうでしょうか。
続・孤独死がありました
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孤独死があったとお知らせいたしましたが、進展がありました
まずは事件性がないと警察から報告がありました。
事件性があったり、自死だと告知義務が発生してしまいますので、以後は家賃が安くなってしまいます。
また、火災保険・借家人賠償保険そして保証会社から、保険金が受けられることになりました。
今後の手順としては、警察に行って、死亡診断書をもらい、鍵の返却を受け
そして保険会社の鑑定人と現場に行って被害状況を算定し、そして原状回復工事と消臭工事を行い、保険請求をして保険金を受け取り、
原状回復工事をして入居者募集。
とこんな流れになりそうです。
孤独死は早期発見が大事ですが、今回の仏様はケースワーカーとも連絡を取るのを拒否していたくらいなので、それも限界がありますよね
なので、大事なのはしっかりと保険に加入して、万が一の時にも慌てないで済むように準備しておくことだと痛感しました。
しかし、来週現場に行くのがおそろしい。。。
とんでもないクレーム
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本日は孤独死が発生したり、散々でした
こんな日は悪いことが続くものです
とんでもないクレームが来ました。それは
「スーパーでマスクしない奴がいる。クラスターになったらどうするんだ！何とかしてほしい！」
・・・
・・・絶句している
・・・
はじめは冗談かと思いましたが、冗談ではない様子です
お門違いなクレームとして、隣家の子供の泣き声を何とかしてほしいとか、今までにそこそこの経験をしてきましたが、スーパーにいる客のクレームは初めてです
こんな時はどうするのか？
まず話を１５分は聞いてあげます
それでも終わらなければ（たいてい終わらない）、もう１つの携帯で事務所の電話を鳴らし、「すいません。着信が入ったので、また今度！」こんな感じで切ります。
今回もこれで切ってやりました。
賃貸管理は本当に勉強になります。入居者様いつもありがとうございます。
孤独死が発生しました
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管理物件で孤独死が発生しました
大家をやっている以上は避けて通れない現実だと思います
せっかくなので、一部始終を共有したいと思います
まずは警察から連絡がきました。
話が早い警察官で、結論から教えてくれました。お宅の管理物件で死者が出たと
それから様々なことをヒアリングされます
本人と会ったことがあるか、最後に会ったのはいつかと
ここで生活保護を受給しているならば、そのことを警察に教えてあげましょう
生活保護を受けている方は身元引受人がおらず、物件の引き渡しまで時間がかかってしまうことがあり、生活保護を受けていれば行政が様々なことをやってくれる可能性があるからです
そして、警察からのヒアリングが終了すれば、こちらの質問タイムです
大事なのは、仏様がどんな状況かです
これも教えてくれる場合と、教えてくれない場合があります
今回の件は、まあまあ損傷が進んでいるとのことでした
なので覚悟しなくてはダメですね
次に大事なのは、部屋の損害をカバーする保険に加入しているかどうかです
火災保険、入居者の保険、家賃保証 このいずれかでカバーされている可能性がありますので、契約状況を確認しましょう
また、特殊清掃ができる業者も見つけておきましょう
とりあえず、初日にできることは、これくらいですね
続・怖い話
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擁壁ほどではありませんが、怖い話の続きです
重要事項説明書の容認事項で
「当物件について、地中埋設物がある可能性があることを容認し、将来的に撤去の必要が生じた場合には買主の負担と責任において実施するものとする」
などど書かれている場合があります。
まあ、この部分を消してくれなんて言えないので、そのまま契約が進むと思いますが
地中埋設物は、瓦礫やレンガ、廃材、部品などが埋まっている場合があります
昔は規制が緩かったので、前の家を解体して出たゴミを、そのまま地面に埋めて、その上に家を建築したりしていたのです
このように下に廃棄物が埋まっていると、木はいずれ腐って、地盤沈下につながります。
また、廃材によっては有害ガスを出したりします。
たまに収益物件でも傾いているアパートがありますが、かなりの確率で地中埋設物があると考えたほうがよいです
また、この地中埋設物があると、撤去に莫大な費用がかかります。きちんと撤去しないと建築ができませんので、やらざるを得ません。
この地中埋設物は、東京の城北・城東方面は特に多く、古いアパートを取り壊して、再建築しようとすると、とんでもないものが出てきて、工事が中止になったりします。
水害も心配ですし、城東方面の中古物件を購入する場合は、よくよく気をつけていただきたいと思います。
恐ろしい話
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これは住友不動産や三井リハウスのサイトです
楽○やけん○やは、クズ業者が載せている、クズ物件ばかりです
利回りが高い物件もあるかもしれませんが、それには相応の理由があるのです
彼らがその金額でも売ってもうかるような理由があるのです
私の好きな格言がありますので、皆さんにお伝えします
「賭場に来て、メンバーの誰がカモか分からない時、カモはあなただ」
どうですか？楽○のサイトをみて「利回りが高い！」からと購入してしまうと、まんまとあなたがカモになっているという訳です。
あなたは、当然その時はカモになっているなど知るよしもありません
しかし、数年して、例えば当社みたいな不動産業者に相談をすると、驚愕の事実が判明して、自分がカモになっていたことを知るのです。
一番多いケースは「擁壁」です。
例えば３０００万円の擁壁がある物件を購入します。
そうすると、傾斜地に擁壁があると、建物を崖から逃がす関係で敷地が広く、悪徳業者は土地値以下というウリ文句で、あなたは買ってしまう訳です。
土地＝単価×広さ ということは、たしかに路線価×広さ で計算すれば、積算が出てお得なような気がしますが、それが擁壁だったりすると事情が違ってきます
というのは、土地というのは、そもそも何かに利用できるから価値があるのであって、利用できない土地に価値がないというのは子供にもわかることかと思います。
つまり、崖地にある土地というのは利用価値も低いし、そもそも危険なので土地の価値も著しく低いのです
間違っても 単純に 路線価×広さ で計算してはいけないのです。
また、擁壁にはおそろしい爆弾が仕組まれていることがあります
それは土地は再建築可能でも、擁壁やり直しになることがあるという事実です。
擁壁は、崖をコンクリート等で固めて安全性を保つ構築物です
かなり大規模な工事になりますので、かんたんに数百万円とか数千万円するのです
つまり、先程例に示した３０００万円の収益物件ですが、この土地を再建築しようとすると擁壁がやり直しになって、その建築費用に４０００万円
つまりタダでもいらない不動産を掴んでしまったことになるのです
この事実を知らない投資家が多すぎますので、警鐘を鳴らすことができればと思っています
